Termin na dochodzenie roszczeń w postępowaniu administracyjnym

Instytucja przedawnienia roszczeń jest znana prawu cywilnemu. Przedawnienie karalności występuje w prawie karnym. Natomiast w prawie administracyjnym z przedawnieniem roszczenia mamy do czynienia tylko wówczas, gdy przepis prawa wyraźnie tak stanowi. Sądy Administracyjne nieraz wydawały orzeczenia, w których odnosiły się do problemu przedawnienia roszczeń wynikających z ustawy o gospodarce nieruchomościami, w zakresie w jakim dotyczą między innymi przedawnienia roszczenia właścicieli nieruchomości  o zapłatę odszkodowania za wywłaszczone nieruchomości. W dzisiejszym artykule dokonam analizy najnowszej linii orzeczniczej w tym zakresie.

 

Postępowanie administracyjne dotyczy działalności organów administracji publicznej w sprawach dotyczących praw i obowiązków określonych podmiotów. Ogólne zagadnienia dotyczące procedury administracyjnej reguluje ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego. Powyższy akt prawny zawiera normy o charakterze procesowym. Konkretne prawa i obowiązki stron regulują natomiast inne ustawy, między innymi ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (dalej jako u.g.n.).  W obecnie obowiązującej ustawie o gospodarce nieruchomościami nie znajduje się ogólny przepis dotyczący przedawnienia roszczeń wynikających z tejże ustawy. Powyższe jest szczególnie istotne, ponieważ wspomniana ustawa przyznaje uprawnionym między innymi możliwość domagania się zapłaty odszkodowania za wywłaszczenie nieruchomości lub za wydzielenie działek pod drogi publiczne.

Instytucja odszkodowania ma charakter cywilny. Elementy składowe roszczenia odszkodowawczego oraz zasady dotyczące ustalania wysokości odszkodowania regulują przepisy prawa cywilnego. Jak wyjaśnił Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 14 lipca 2021 r. (sygn. akt I OSK 950/21), powyższe oznacza zatem, że nawet gdy sama instytucja odszkodowania ma charakter cywilny i generalnie roszczenie odszkodowawcze podlega rygorom, zawartym w przepisach art. 117-125 kodeksu cywilnego (a zatem przewidujących konkretny okres przedawnienia dla poszczególnego rodzaju roszczeń), to jednak w sytuacji, gdy jest ono ustalane w postępowaniu administracyjnym, te zasady nie obowiązują, gdyż brak jest stosownej regulacji prawnej.

W ocenie Naczelnego Sądu Administracyjnego procedura administracyjna nie przewiduje możliwości podniesienia zarzutu przedawnienia, jest bowiem procedurą odrębną od procedury cywilnej. Nie ma zatem w procedurze administracyjnej możliwości zgłoszenia, przez zobowiązanego do zaspokojenia roszczenia, zarzutu przedawnienia roszczenia. W prawie administracyjnym z przedawnieniem roszczenia mamy do czynienia tylko wówczas, gdy przepis prawa wyraźnie tak stanowi. Jeżeli takiego przepisu brak, roszczenie co do zasady nie ulega przedawnieniu, z wyjątkiem niżej opisanych okoliczności.

O ile roszczenie o ustalenie odszkodowania nie ulega w większości sytuacji przedawnieniu, o tyle przedawnieniu ulega odszkodowanie, które zostało już wcześniej ustalone. Powyższe oznacza, że przedawnieniu nie podlega samo ustalenie odszkodowania, gdyż z woli ustawodawcy następuje to w formie decyzji administracyjnej.

Przedstawiona linia orzecznicza pozwala zatem na dochodzenie roszczeń odszkodowawczych między innymi za wywłaszczenie nieruchomości przez spadkobierców wywłaszczonych właścicieli. Nie należą bowiem do rzadkości sytuacje właścicieli, których nieruchomości zostały zajęte przed laty na przykład pod infrastrukturę do przesyłu prądu. Co ważne, ani w ustawach gruntowych z 1958 r. i z 1985 r., ani w obecnie obowiązującej ustawie o gospodarce nieruchomościami nie zamieszczono ogólnego przepisu przewidującego przedawnienie roszczeń o odszkodowanie.

 

 

 

 

 

Odpowiedzialność karna dewelopera

Przepisy prawa nakładają na deweloperów szereg obowiązków związanych z przygotowaniem oraz prowadzeniem przedsięwzięcia deweloperskiego. Dążenie do zapewnienia nabywcom możliwie jak najszerszej ochrony ze strony instytucji państwowych doprowadziło do wprowadzenia szeregu przepisów karnych, penalizujących konkretne niezgodne z prawem działania dewelopera.

Obecnie oczekujemy na wejście w życie nowej ustawy deweloperskiej (Ustawy z dnia 20 maja 2021 r.  o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym). Nowa ustawa zacznie obowiązywać od 01 lipca 2022 r.

 

Odpowiedzialność karna dewelopera za niesporządzenie prospektu informacyjnego

Sporządzenie prospektu informacyjnego jest bezwzględnym obowiązkiem dewelopera. Na podstawie informacji przedstawionych w prospekcie informacyjnym nabywca podejmuje decyzję o nawiązaniu współpracy z deweloperem. Niesporządzenie prospektu informacyjnego podlega karze grzywny na podstawie obecnie obowiązującej ustawie deweloperskiej, takiej samej karze podlegać będzie również na podstawie nowych przepisów, które wejdą w życie w przyszłym roku.

Różnica w przepisach dotyczy ich redakcji. Zgodnie z obecnym stanem prawnym karze grzywny podlega ten, kto, będąc deweloperem, pracownikiem dewelopera lub inną osobą obowiązaną  w ramach umowy z deweloperem do sporządzenia prospektu informacyjnego, nie sporządza tego prospektu. Natomiast nowy przepis przewiduje karę grzywny dla tego, kto będąc obowiązanym do sporządzenia prospektu informacyjnego, nie sporządza tego prospektu mimo rozpoczęcia sprzedaży. Zastrzeżenie, iż kara dotyczy sytuacji niesporządzenia prospektu „mimo rozpoczęcia sprzedaży”, nie stanowi żadnego novum, ponieważ dopiero w tym momencie aktualizacje się obowiązek dewelopera posiadania prospektu informacyjnego.

Orzekanie w powyższych sprawach następuje w trybie przepisów ustawy z dnia 24 sierpnia 2001 r. – Kodeks postępowania w sprawach o wykroczenia.

Odpowiedzialność karna za podanie nieprawdziwych informacji w prospekcie informacyjnym

Kolejnym zachowaniem penalizowanym zarówno przez obecne, jak i nowe przepisy jest podanie nieprawdziwych informacji w prospekcie informacyjnym. Grzywnie, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do lat 2 podlega ten  kto, będąc odpowiedzialnym za informacje (i dane) zawarte w prospekcie informacyjnym podaje nieprawdziwe lub zataja prawdziwe informacje (i dane).

Odpowiedzialność karna za wypłatę środków z rachunku mieszkaniowego

Przepisy karne w ustawie deweloperskiej dotyczą również banków prowadzących mieszkaniowe rachunki powiernicze. Obecnie karze podlega ten, kto wbrew przepisom ustawy wypłaca deweloperowi środki zgromadzone na zamkniętym mieszkaniowym rachunku powierniczym lub otwartym mieszkaniowym rachunku powierniczym.

Nowe przepisy wprowadzą zmiany w obszarze mieszkaniowych rachunków powierniczych, powstanie jednocześnie Deweloperski Fundusz Gwarancyjny ściśle powiązany z procedurą dokonywania wpłat przez nabywców na rachunki powiernicze. Przepisy karne w tym zakresie zostaną odpowiednio dostosowane do nowych przepisów, niemniej karze niezmiennie podlegać będzie wypłata deweloperowi środków wbrew przepisom ustawy.

Odpowiedzialność za niezapewnienie środków ochrony wpłat dokonywanych przez nabywców

Nowa ustawa deweloperska kładzie szczególny nacisk na wzmocnienie ochrony środków wpłacanych przez nabywców. Ustawodawca uzasadnił ten kierunek zmian okolicznością, iż decyzja o zakupie nieruchomości jest często najbardziej doniosłą decyzją dotyczącą sfery finansów w życiu wielu ludzi. Nowy przepis karny dotyczyć będzie sytuacji niezapewnienia przez dewelopera nabywcom jednego ze środków ochrony wpłat dokonywanych przez nabywcę określonych w ustawie.

Odpowiedzialność za brak zgody na bezobciążeniowe przeniesienie własności lokalu na nabywcę

Od 01 lipca 2022 r. deweloper, który rozpoczyna sprzedaż, będzie miał obowiązek posiadać zgodę banku lub innego wierzyciela hipotecznego na bezobciążeniowe ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienie jego własności na nabywcę po wpłacie pełnej ceny przez nabywcę lub zobowiązanie do jej udzielenia, jeżeli takie obciążenie istnieje. Kto, będąc obowiązanym do posiadania w chwili rozpoczęcia sprzedaży zgody wierzyciela hipotecznego lub zobowiązania do jej udzielenia, nie będzie spełniał tego obowiązku, podlegać będzie karze grzywnie.

Osoby ponoszące odpowiedzialność w przypadku dewelopera niebędącego osobą fizyczną

Nowe przepisy doprecyzowują zasady odpowiedzialności karnej dewelopera, który nie jest osobą fizyczną, lecz działa na przykład w formie spółki prawa handlowego. W takiej sytuacji  odpowiedzialność karną przewidzianą w ustawie ponosi będzie osoba fizyczna działająca w imieniu lub w interesie dewelopera w ramach uprawnienia lub obowiązku do jego reprezentowania lub podejmowania w jego imieniu decyzji.

Jakich zgód wymaga montaż klimatyzatora w mieszkaniu

Montaż klimatyzatora w mieszkaniu to coraz częstsze rozwiązanie w mieszkaniach w Polsce. Takie udogodnienie pozwala w komfortowych warunkach przetrwać letnie upały. Mocowanie klimatyzatora ściennego wymaga jednak montażu jednego z elementów urządzenia na zewnętrznej ścianie klimatyzowanego pomieszczenia, a więc części wspólnej nieruchomości. Dlatego taka  instalacja wymaga podjęcia odpowiednich działań.

Części wspólne nieruchomości

Zgodnie z art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali, nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. W konsekwencji, każda część, której znaczenie (funkcja) wykracza poza sferę odrębnego lokalu powinna być uznawana za należącą do nieruchomości wspólnej (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 16 stycznia 2014 r., sygn. akt I ACa 763/13).

Odpowiedzenie na pytanie dotyczące dopuszczalności montażu klimatyzatora w mieszkaniu znajdującym się w budynku wielorodzinnym jest tak istotne, ponieważ jeden z elementów urządzenia, który wyrzuca ciepłe powietrze na zewnątrz, musi zostać zamontowany na zewnątrz pomieszczenia. Z reguły tego rodzaju urządzenia montuje się na elewacji budynku lub w obrębie balkonu (loggia). Elewacja budynku stanowi nieruchomość wspólną, zatem montaż jakichkolwiek urządzeń na jej powierzchni lub dokonywanie innych ingerencji, bezwzględnie wymaga zgody wspólnoty mieszkaniowej lub zarządcy budynku.

Podobnie sytuacja przedstawia się w razie montażu urządzenia w obrębie balkonu przynależnego do mieszkania. W ślad za uchwałą Sądu Najwyższego z dnia 07 marca 2008 r. (sygn. akt III CZP 10/08) wskazać należy, że ani ustawa o własności lokali, ani prawo budowlane nie zawierają ustawowej definicji pojęcia „balkon”. W ocenie Sądu Najwyższego elementy architektonicznej konstrukcji balkonu trwale połączone z bryłą budynku i na ogół usytuowane na zewnątrz w stosunku do przestrzeni wykorzystywanej do wyłącznego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych przez osoby zamieszkałe w lokalu uznać należy za takie części budynku, które nie służą wyłącznie do użytku właściciela lokalu, zatem – na podstawie art. 3 ust. 2 u.w.l. – powinny być kwalifikowane jako stanowiące nieruchomość wspólną.

Zgoda wspólnoty mieszkaniowej lub zarządcy

Zamontowanie klimatyzatora na elewacji lub balkonie stanowi przykład korzystania w sposób ponadnormatywny z nieruchomości wspólnej. Członkowie wspólnoty mieszkaniowej mogą ustalić, w formie uchwały, zasady korzystania z części wspólnych. W tym zakresie wspólnota może podjąć decyzję o bezpłatności korzystania z nich w sytuacji montażu klimatyzatora, jednakże nie jest naruszeniem żadnych przepisów ustawowych, czy zasad współżycia społecznego, określenie odpłatności wykorzystywania części wspólnych przez poszczególnych członków wspólnoty również w takim przypadku.

Wspólnota mieszkaniowa ma prawo określić zasady korzystania z części wspólnych budynku, podejmując uchwałę w przedmiocie zmiany przeznaczenia części nieruchomości wspólnej w trybie art. 22 ust. 3 pkt 4 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Przy ustalaniu wysokości opłaty wspólnota powinna kierować się cenami rynkowymi za tego rodzaju korzystanie z nieruchomości.

Normy emisji hałasu

Klimatyzator może generować uciążliwy dla sąsiadów poziom hałasu. Rozporządzenie Ministra Środowiska z dnia 14 czerwca 2007 r. w sprawie dopuszczalnych poziomów hałasu w środowisku określa dopuszczalne poziomy hałasu.

Wspólnota mieszkaniowa może podjąć uchwałę, w której określi, że zgoda na montaż klimatyzatora zostanie udzielona wyłącznie jeśli urządzenie będzie się cechowało odpowiednio niskim poziomem emisji hałasu i zostanie zamontowane w sposób zapewniający tłumienie drgań, odprowadzanie skroplin, bez ryzyka uszkodzenia elewacji.

Spory o nielegalny montaż klimatyzatora

Montaż klimatyzacji bez pozwolenia wspólnoty mieszkaniowej lub zarządcy stanowić będzie przykład bezumownego korzystania z nieruchomości wspólnej. W takiej sytuacji wspólnota mieszkaniowa będzie uprawniona do naliczenia odszkodowania za bezumowne korzystanie z nieruchomości, a następnie będzie mogła skierować do sądu pozew o zapłatę. Wspólnota mieszkaniowa lub zarządca mogą również skierować do sądu pozew nakazujący usunięcie klimatyzatora, na koszt właściciela mieszkania.

Bony mieszkaniowe – element Polskiego Ładu

Rządowy program nazwany „Polskim Ładem” przewiduje mechanizm wsparcia rodzin w zakupie lub najmie mieszkań. Propozycje zmian mają przyczynić się do poprawy stanu zaspokajania potrzeb mieszkaniowych gospodarstw domowych. Tymi propozycjami są bony mieszkaniowe oraz mechanizm gwarancji dla kredytów hipotecznych. Projektowane benefity mają odpowiadać na potrzeby różnych osób w zależności od ich możliwości dochodowych i wielkości rodzin.  W założeniu mają wesprzeć rozwój mieszkalnictwa spółdzielczego oraz społecznych inicjatyw mieszkaniowych („SIM”).

Bony mieszkaniowe

Bony mieszkaniowe mają mieć dwa rodzaje:

  • społeczne bony mieszkaniowe – przeznaczone dla osób, które nie posiadają zdolności kredytowej ze względu na wysokość dochodów;
  • rodzinne bony mieszkaniowy – dedykowane rodzinom wielodzietnym, w których skład wchodzi co najmniej troje dzieci lub osób niepełnosprawnych

Bony mieszkaniowe będą przyznawane na wniosek zainteresowanej osoby. Decyzje w przedmiocie przyznania bonów podejmować będzie terenowa jednostka organizacyjna Zakładu Ubezpieczeń Społecznych.

Zgodnie z założeniami, przyznany bon będzie można zrealizować od dnia 1 stycznia do dnia 31 grudnia roku następującego po roku jego przyznania, z możliwością przedłużenia jego ważności o kolejny rok, za odpowiednią opłatą. Środki będą przekazywane przez banki pośredniczące na rachunek właściwego podmiotu, a zatem spółdzielni mieszkaniowej lub towarzystwa budownictwa społecznego, czyli (zgodnie z nowym nazewnictwem) społecznej inicjatywie mieszkaniowej. Na wysokość i sposób wykorzystania bonu będzie wpływać liczba członków gospodarstwa domowego ze szczególnym uwzględnieniem liczby dzieci i osób niepełnosprawnych.

Społeczny bon mieszkaniowy

Społeczny bon mieszkaniowy będzie można przeznaczyć na partycypację w towarzystwie budownictwa społecznego. Umowie partycypacji towarzyszyć będzie umowa najmu lokalu mieszkalnego w towarzystwie budownictwa społecznego. Alternatywą będzie możliwość przeznaczenia środków z bonu na sfinansowanie wkładu mieszkaniowego w spółdzielni mieszkaniowej.

Plan przewiduje udzielenia wsparcia w formie społecznego bonu mieszkaniowego w następującej wysokości:

  • osoba prowadząca jednoosobowe gospodarstwo domowe – 5 tys. zł,
  • małżeństwo bez dzieci – 10 tys. zł,
  • małżeństwo z jednym dzieckiem – 25 tys. zł,
  • małżeństwo z dwojgiem dzieci – 40 tys. zł.

Rodzinny bon mieszkaniowy

Rodzinny bon mieszkaniowy będzie można przeznaczyć, podobnie jak bon społeczny, na partycypację w TBS lub wkład mieszkaniowy w spółdzielni mieszkaniowej, a ponadto na zakup mieszkania/domu jednorodzinnego lub budowę domu jednorodzinnego. Wysokość wsparcia ma być wyższa o 45 tys. zł jeżeli rodzina przed dniem realizacji bonu nie posiadała mieszkania lub domu, albo ich metraż nie przekraczał 65 m2.

Plan przewiduje udzielenia wsparcia w formie rodzinnego bonu mieszkaniowego w następującej wysokości:

  • małżeństwo z trojgiem dzieci – 55 tys. zł (dla rodzin posiadających mieszkanie/dom – opcja 1) lub 100 tys. zł (dla rodzin nieposiadających mieszkania/domu lub posiadających do 65 m2 – opcja 2),
  • małżeństwo z czworgiem dzieci – 70 tys. zł (opcja 1) lub 115 tys. zł (opcja 2),
  • małżeństwo z pięciorgiem dzieci – 85 tys. zł (opcja 1) lub 130 tys. zł (opcja 2),
  • małżeństwo z sześciorgiem dzieci – 100 tys. zł (opcja 1) lub 145 tys. zł (opcja 2).

Pogram wsparcia w sprawie kredytów

Społeczne bony mieszkaniowe, o których mowa powyżej przeznaczone są dla osób nieposiadających zdolności kredytowej. Natomiast dla osób posiadających zdolność kredytową, ale niedysponujących środkami na wkład własny w zakupie mieszkania lub domu, planuje się stworzyć mechanizm gwarancji dla kredytów hipotecznych.

Wskazana gwarancja ma być udzielana do wysokości 40% wartości mieszkania, w przypadku gdy mamy do czynienia z zakupem mieszkania bez wkładu własnego. Dotyczyć to będzie zarówno zakupu mieszkania na rynku pierwotnym jak i wtórnym. Co jednak istotne, udzielenie gwarancji nie oznacza otrzymania przez zainteresowanego środków pieniężnych w formie dotacji na zakup mieszkania lub domu, w wysokości procentowo określonej. Nie są znane póki co szczegóły tego narzędzia, jednak mechanizm gwarancji ma stanowić swoiste „zabezpieczenie” ewentualnych przyszłych roszczeń banku względem nabywcy mieszkania (kredytoboorcy), który nie posiada środków na wkład własny.

Ministerstwo Rozwoju, Pracy i Technologii jest w trakcie opracowywania projektu ustawy. Projektowaną datą wejścia w życie omawianych przepisów jest 01 stycznia 2023 r. W przypadku programu poręczeniowo-gwarancyjnego dla spłaty kredytów hipotecznych przepisy mają wejść w życie w przyszłym roku.

Ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości

Nie należą do rzadkości sytuacje, w których inwestorzy prywatni lub przedsiębiorcy przesyłowi (np. spółki gazociągowe), aby zrealizować dany projekt zmuszeniu są do przeprowadzenia pewnego odcinka sieci rzez prywatną działkę. Nie ulega wątpliwości, ze takie działanie może ograniczyć zarówno wartość prywatnej działki, jak i wpłynąć na możliwy sposób gospodarowania nią. W przypadku  braku porozumienia pomiędzy stronami, inwestor ma możliwość ubiegania się o wsparcie starosty.

Pisząc o ograniczaniu praw właściciela lub użytkownika wieczystego do nieruchomości w związku z planem budowy przewodów, urządzeń przesyłowych lub ciągów drenażowych, należy wspomnieć o wywłaszczeniu. Wywłaszczanie polega na odebraniu prawa własności lub prawa użytkowania wieczystego nieruchomości lub na ograniczaniu tychże praw (na stałe lub czasowo), ale ograniczenie to może powstać w ramach różnych stosunków prawnych.

Rola starosty

Zgodnie z przepisem art. 124 ustawy o gospodarce nieruchomościami starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, może ograniczyć, w drodze decyzji, sposób korzystania z nieruchomości przez udzielenie zezwolenia na zakładanie i przeprowadzenie na nieruchomości ciągów drenażowych, przewodów i urządzeń służących do przesyłania lub dystrybucji płynów, pary, gazów i energii elektrycznej oraz urządzeń łączności publicznej i sygnalizacji, a także innych podziemnych, naziemnych lub nadziemnych obiektów i urządzeń niezbędnych do korzystania z tych przewodów i urządzeń. Starosta może wydać wspomniane zezwolenie, jeżeli właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości nie wyraża na zgody na budowę urządzeń. Ograniczenie to następuje zgodnie z planem miejscowym, a w przypadku braku planu, zgodnie z decyzją o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego.

Rokowania, czyli porozumienie pomiędzy inwestorem a właścicielem 

Udzielenie zezwolenia powinno być poprzedzone rokowaniami zainteresowanego inwestora z właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości o uzyskanie zgody na wykonanie prac na nieruchomości stanowiącej jego własność lub pozostającej w jego użytkowaniu wieczystym. Rokowania przeprowadza osoba lub jednostka organizacyjna zamierzająca wystąpić z wnioskiem o zezwolenie. Forma przeprowadzanych na potrzeby wydania zezwolenia rokowań jest bardzo istotna, o czym mowa w dalszej części artkułu.

Przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, w tym wspomniany przepis art. 124, dotyczą sposobu rozstrzygania kolizji interesów właściciela nieruchomości oraz podmiotu, realizującego inwestycję wymagającą przeprowadzenia sieci lub budowy urządzeń na cudzej nieruchomości. Z reguły najbardziej oczekiwanym sposobem rozwiązania konfliktu na tym polu jest oczywiście wzajemne ułożenie relacji z wykorzystaniem instytucji prawa cywilnego, na przykład poprzez zawarcie stosownej umowy, najczęściej o charakterze odpłatnym. Inwestor może zaproponować właścicielowi nieruchomości konkretną kwotę pieniężną, która skompensuje stratę jaką ten poniesie wskutek budowy sieci. Ustalenie wartości odszkodowania może zostać dokonane w formie ekspertyzy rzeczoznawcy. Ingerencja starosty, o której mowa w art. 124  u.g.n. dotyczy dopiero tych sytuacji, kiedy podmioty we własnym zakresie nie są w stanie osiągnąć porozumienia. Takie działanie powinno być jednak podejmowane tylko w ostateczności.

Przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami nie określają prawnej formy prowadzenia rokowań pomiędzy inwestorem, a właścicielem działki, jednak organ administracji musi być w posiadaniu dokumentacji, która potwierdza, że rokowania się odbyły. Jest to niezbędna przesłanka pozwalająca na skorzystanie z omawianego przepisu. Jak wskazał Naczelny Sąd Administracyjnym w jednym z orzeczeń (por. wyrok z dnia 02 marca 2021 r., I OSK 2680/20), rokowań nie stanowi pierwotna, jedyna i nienegocjowana oferta złożona przez inwestora. Zwłaszcza w sytuacji, kiedy strona nie zerwała rozmów, a kwestionowała jedynie przebieg inwestycji.

Na co zwrócić uwagę w rokowaniach?

Wada w postaci pozorności rokowań występuje wtedy, gdy przykładowo są one prowadzone przez inwestora w złej wierze:

  • jeżeli inwestor udziela drugiej stronie zbyt krótkiego terminu na zastanowienie oraz zapoznania z propozycją;
  • jeżeli pisma związane z rokowaniami (celowo lub wskutek niewiedzy) nie były doręczane na właściwy adres lub do właściwych osób;
  • kiedy inwestor świadomie wprowadza w błąd właścicieli danej nieruchomości,
  • gdy propozycje inwestora mają w oczywistym zamierzeniu doprowadzić do ich odrzucenia, a także gdy podmiot prowadzący rokowania zbywa milczeniem terminowe, konkretne i obiektywnie rozsądne propozycje podmiotów, z którymi przeprowadza rokowania (por. wyrok NSA z dnia 7 lipca 2017 r., I OSK 2668/15, LEX nr 2347631).

Rokowania w sprawie realizacji inwestycji są ważnym elementem pozwalającym na skorzystanie z opisanej formy wywłaszczenia. Organ administracji rozstrzyga władczo o uprawnieniach stron, ograniczając jednocześnie prawo własności jednej z nich, jedynie w uzasadnionych przypadkach i gdy w sposób właściwy zostanie wykazane, że osiągnięcie przez strony porozumienia nie było możliwe. Rokowania między stronami muszą być dwustronne, co oznacza, że złożenie wyłącznie jednej propozycji oraz uniemożliwienie przedstawienia odmiennej jej adresatom, nie stanowi rokowań, a jedynie potwierdza złożenie oferty. Reasumując, etap negocjacji powinien zostać właściwie przeprowadzony, aby późniejsze postępowania administracyjne odniosło zamierzony skutek.

Zakup nieruchomości z kredytem

DZIAŁ IV KSIĘGI WIECZYSTEJ – HIPOTEKA

Najczęściej występującym obciążeniem nieruchomości, ujawnionym w księdze wieczystej, jest oczywiście hipoteka. Spośród hipotek wyróżniamy hipoteki umowne oraz przymusowe.

Hipoteka umowna

Hipoteki umowne zazwyczaj zabezpieczają wierzytelności bankowe. Wynikają najczęściej z zawartych przez właścicieli nieruchomości umów kredytów hipotecznych. Co do zasady nie ma przeszkód w sprzedaży nieruchomości obciążonej hipoteką umowną. W praktyce najczęściej występują sytuacje, kiedy cena sprzedaży nieruchomości uiszcza przez nabywcę jest w całości lub w części przeznaczana na spłatę wierzytelności zabezpieczonej hipotecznie. Wówczas dochodzi do wygaśnięcia wierzytelności zabezpieczonej hipotecznie.

Wykreślenie hipoteki umownej może nastąpić po spłacie wierzytelności zabezpieczonej hipoteką, na podstawie zaświadczenia wierzyciela hipotecznego o zgodzie na wykreślenie hipoteki. Takie zaświadczenie może posłużyć za podstawę do wykreślenia hipoteki umownej. Warto zadbać o to, aby przed przeniesieniem własności nieruchomości właściciel pozyskał promesę wierzyciela na wykreślenie hipoteki w razie spłaty wierzytelności.

Hipoteka przymusowa

Inaczej sytuacja przedstawia się, kiedy w dziale IV księgi wieczystej wpisana jest hipoteka przymusowa. Hipoteka przymusowa powstaje niezależnie od woli właściciela obciążonej nieruchomości (najczęściej wbrew jego woli). Aby uzyskać takie zabezpieczenie, wierzyciel musi dysponować odpowiednim dokumentem, jakim jest tytuł wykonawczy. Wykorzystywana jest głównie przez podmioty publiczne, do zabezpieczenia należności publicznoprawnych (podatków, składek na ubezpieczenia społeczne, grzywien, nawiązek).

Hipoteka przymusowa może zostać spłacona przez nabywcę nieruchomości dopiero po przeniesieniu własności nieruchomości. Zgodnie z art. 62b ust. 2 Ordynacji podatkowej zapłata podatku może nastąpić przez aktualnego właściciela przedmiotu hipoteki przymusowej lub zastawu skarbowego, jeżeli podatek zabezpieczony jest hipoteką przymusową lub zastawem skarbowym. Co oczywiste, organ administracji publicznej nie sporządzi promesy dotyczącej możliwości wykreślenia hipoteki przymusowej po jej spłacie, tak jak jest to możliwe w przypadku hipoteki umownej.

Zaległości czynszowe

Poza hipotekami warto pamiętać również o ciążących na nieruchomościach zaległościach czynszowych. Jak się jednak okazuje, nabywca nieruchomości nie odpowiada za zapłatę zaległego czynszu należnego zarządcy nieruchomości. Zgodnie z wyrokiem Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 12 października 2018 r. (V ACa 737/17) przejście korzyści i ciężarów w przypadku zbycia nieruchomości odnosi się do tych tylko ciężarów i korzyści, jakie powstały po wydaniu rzeczy. W ocenie Sądu, jeżeli chodzi o odszkodowanie dotyczące zbytej nieruchomości przypadające za okres wcześniejszy to mogłoby ono przejść na nabywcę tylko na podstawie szczególnej umowy. Aby nabywca został skutecznie obciążony zadłużeniem czynszowym zbywcy, powinien zawrzeć ze zbywcą np. umowę przejęcia długu. W przeciwnym razie roszczenie zarządcy o zapłatę zaległego czynszu może nie być skuteczne.

Polski ład: budowa małych domów

Niedawno ogłoszony „Polski Ład” nie posiada jeszcze konkretnych ram prawnych. W dalszym ciągu śledzimy kolejne procesy legislacyjne oczekując, że projekty aktów prawnych mających stworzyć ów ład, trafią pod obrady polityków. Póki co warto jednak przyjrzeć się, jak wyglądać ma nowa rzeczywistość w budownictwie.

 

DZIAŁKA O OKREŚLONEJ POWIERZCHNI

Pierwsza krytyka dotycząca zapowiadanych ułatwień w budowie małych domów dotyczyła obawy o niekontrolowane rozlewanie się osiedli małych domów jednorodzinnych, o powierzchni do 70 metrów kwadratowych. Taka zabudowa w istocie jest kojarzona z zabudową rekreacyjną, jednak ogólne założenia w teorii dopuszczały nielimitowaną budowę „małych domków”.

Już teraz specustawa mieszkaniowa pozwala na budowę z pominięciem procedur administracyjnych, co szerzy się zjawiskiem patodeweloperki(szerzej o patodeweloperce: przeczytasz tutaj). W związku z tym, Rząd poinformował , iż chce ograniczyć możliwość stawiania małych domów do jednego domu na 1000 metrów kwadratowych działki.

Oznacza to, że budowa dwóch domów będzie możliwa na działce o powierzchni minimum 2000 metrów kwadratowych. Nasuwają się pytania o racjonalność takiego rozwiązania, skoro w praktyce zabudowa z reguły jest znacznie bardziej zagęszczona. Inwestor chcący zbudować dwa małe domy na swojej działce, o ile spełni warunki dotyczące odległości od budynków (opisane w Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. o warunkach technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie), może zrealizować inwestycję jeżeli uzyska decyzję o pozwoleniu na budowę. Nie wydaje się, iż inwestorzy będą zainteresowani zakupem dużych działek tylko w tym celu, aby móc zbudować dom bez dodatkowych formalności.

BEZ KIEROWNIKA BUDOWY, BEZ DZIENNIKA BUDOWY

Budowa małych domów do 70 metrów kwadratowych zabudowy ma się odbywać bez obligatoryjnego udziału kierownika budowy. Takie rozwiązanie stanowi oczywiście oszczędność dla budżetu inwestora, jednak długofalowo skutki pomięcia udziału osoby wykonującej samodzielną funkcję techniczną w budownictwie mogą być bardzo niekorzystne. Kierownik budowy ma oczywiście wiedzę techniczną gwarantującą prowadzenie budowy w sposób zgodny z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi, oraz przepisami bezpieczeństwa i higieny pracy. Należy również pamiętać, że do obowiązków kierownika budowy należy koordynowanie działań zapewniających przestrzeganie podczas wykonywania robót budowlanych zasad bezpieczeństwa i ochrony zdrowia, czy też wstrzymanie robót budowlanych w przypadku stwierdzenia możliwości powstania zagrożenia oraz bezzwłoczne zawiadomienie o tym właściwego organu. Kierownik budowy jest zatem gwarantem bezpieczeństwa na placu budowy, posiada jednocześnie obowiązkową polisę OC. Nie dziwi więc, że branża budowlana z niepokojem spogląda na zapowiedź nowych przepisów. Prowadzenie budowy bez obligatoryjnego udziału osoby z wiedzą techniczną może stanowić realne zagrożenie dla bezpieczeństwa zarówno nieruchomości, jak i jej użytkowników. Dodatkowo inwestor, w razie wystąpienia nieprzywdzianego zdarzenia, nie będzie mógł zasłonić się uprzednim uzyskaniem akceptacji dla projektu w formie wydanej decyzji o pozwoleniu na budowę przez organ administracji architektoniczno-budowlanej.

AKTUALNE UŁATWIENIA W BUDOWIE DOMÓW JEDNORODZINNYCH

Obecnie zgodnie z przepisem art. 29 ustawy Prawo budowlane, budowa wolno stojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane – nie wymaga decyzji o pozwoleniu na budowę, natomiast wymaga zgłoszenia organowi administracji architektoniczno- budowlanej. W tym zakresie jedynym kryterium jest ograniczony do terenu działki obszar oddziaływania inwestycji. Nie występuje jednak ani kryterium maksymalnej powierzchni zabudowy, ani minimalnej powierzchni działki.

Przepisy przewidują również ułatwienia dla budowy budynków rekreacji indywidualnej. Zgodnie z art. 29 ust. 1 pkt 16 ustawy Prawo budowlane, nie wymaga decyzji o pozwoleniu na budowę, natomiast wymaga zgłoszenia organowi administracji architektoniczno- budowlanej, budowa wolno stojących parterowych budynków rekreacji indywidualnej rozumianych jako budynki przeznaczone do okresowego wypoczynku, o powierzchni zabudowy do 35 m2, przy czym liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać jednego na każde 500 m2 powierzchni działki.

 

Zgłoszenie budowy, który to obowiązek ma zostać utrzymany również w zakresie domów do 70 metrów kwadratowych, wymaga dołączenia przez inwestora między innymi trzech egzemplarzy projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami, których obowiązek dołączenia wynika z przepisów odrębnych ustaw. Powyższe dokumenty nie są jednak zatwierdzane w drodze decyzji administracyjnej organu. Taką decyzją jest pozwolenie na budowę. Pamiętajmy przy tym, że odpowiednie procedury administracyjne mają w istocie zabezpieczać inwestora przed przyszłymi niepożądanymi zdarzeniami oraz stanowić potwierdzenie legalności prowadzonej budowy.

Egzekucja komornicza z nieruchomości wspólnej małżonków – kiedy jest dopuszczalna?

WSZCZĘCIE EGZEKUCJI Z NIERUCHOMOŚCI

Komornik wzywa dłużnika (wskutek wniosku wierzyciela o wszczęcie egzekucji z nieruchomości), aby zapłacił dług w ciągu 2 tygodni pod rygorem przystąpienia do opisu i oszacowania. Tutaj należy zwrócić uwagę na to, iż stosownie do dyspozycji Kodeksu Rodzinnego i Opiekuńczego, wierzyciel może żądać zaspokojenia z majątku wspólnego małżonków, jeżeli zobowiązanie zostało zaciągnięte przez małżonka – dłużnika, za zgodą drugiego z małżonków. Jest to reguła nadrzędna, stanowiąca, iż nie jest możliwym ,,sięgnięcie’’ przez wierzyciela długu do licytacji komorniczej nieruchomości wspólnej, jeżeli nie doszło do wcześniejszego wyrażenia przez każdego ze współmałżonków (spośród których obecnie jeden jest dłużnikiem) zgody na zaciągniecie danego zobowiązania.

Istotne jest jednak to, że tytuł wykonawczy (m.in. orzeczenie sądu opatrzone klauzulą wykonalności), który został wystawione przeciwko osobie pozostającej w związku małżeńskim stanowi dostateczną podstawę do zajęcia nieruchomości wchodzącej w skład majątku wspólnego, co oznacza, że do czynności w postaci zajęcia komorniczego nieruchomości nie jest niezbędne uzyskiwanie klauzuli wykonalności przeciwko współmałżonkowi. Niemniej, dalsze czynności egzekucyjne dotyczące nieruchomości będą mogły mieć miejsce wyłącznie na podstawie tytułu wykonawczego wystawionego przeciwko obojgu małżonkom. Powoduje to, iż wierzyciel winien wystąpić z wnioskiem o nadanie klauzuli wykonalności przeciwko współmałżonkowi dłużnika i będzie to możliwe, jeżeli wierzyciel wykaże dokumentem urzędowym lub prywatnym, że stwierdzona tytułem egzekucyjnym wierzytelność powstała z czynności dokonanej za zgodą współmałżonka dłużnika.

Wierzyciel powinien mieć także świadomość tego, iż w sytuacji gdy małżonek dłużnika sprzeciwi się zajęciu, komornik niezwłocznie zawiadomi wierzyciela, który w terminie tygodniowym powinien wystąpić o nadanie przeciwko małżonkowi dłużnika klauzuli wykonalności, gdyż w przeciwnym wypadku dojdzie do umorzenie egzekucji z zajętej nieruchomości.

 

OSZACOWANIE ZAJĘTEJ NIERUCHOMOŚCI

Po upływie terminu określonego w wezwaniu dłużnika do zapłaty długu, jak i po ewentualnym uzyskaniu przez wierzyciela tytułu wykonawczego przeciwko małżonkowi dłużnika, komornik na wniosek wierzyciela dokonuje opisu i oszacowania zajętej nieruchomości na potrzeby dalszych czynności egzekucyjnych. Następnie, także na wniosek wierzyciela – w przypadku gdy egzekucja dotyczy lokalu mieszkalnego lub nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym, które służą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika, wyznacza się termin pierwszej licytacji nieruchomości.

 

Wobec pwyższego, należy pamiętać, iż dokonanie zajęcia nieruchomości wspólnej małżonków jest możliwe także na podstawie tytułu wykonawczego wydanego przeciwko jednemu z nich. Jest to o tyle istotne, iż często ,,efekt psychologiczny’’ w postaci zajęcia nieruchomości mieszkalnej powoduje, że dłużnik spłaca dług dobrowolnie lub przynajmniej dąży do ugodowego załatwienia sprawy.

W każdym razie, celem zachowania możliwości przeprowadzenia w przyszłości egzekucji z nieruchomości wspólnej małżonków, warto już na początku czynności – np. podczas zawierania umowy, zadbać prewencyjnie o uzyskanie zgody współmałżonka drugiej strony na dokonanie czynności prawnej. Wszakże przezorny zawsze ubezpieczony…

Patodeweloperka w rozkwicie

MIKROAPARTAMENTY

Zgodnie z przepisem § 94 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. o warunkach technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, mieszkanie powinno mieć powierzchnię użytkową nie mniejszą niż 25 m2. Należy przy tym pamiętać, że wspomniane rozporządzenie weszło w życie w 2002 r., dlatego nie narusza przepisów prawa w zakresie nieruchomości mieszkalnych wybudowanych przykładowo w latach 80., kiedy powyższe ograniczenie nie obowiązywało i dopuszczalna była budowa mniejszych obiektów.

Problem aktualnie dotyczy oddawanych do użytkowania przez deweloperów lokali, których przeznaczenie deweloperzy określają jako „inne niż mieszkalne”. Zacytowany przepis Rozporządzenia Ministra Infrastruktury dotyczy bowiem wyłącznie lokali mieszkalnych. Jeżeli deweloper prowadzi inwestycję w dobrej lokalizację, zwykle chce wykorzystać ją do maksimum, a każdy metr powierzchni użytkowej posiada swoją wartość. Okazuje się zatem, że oferta deweloperów jest atrakcyjna, nawet jeżeli dotyczy niewielkiej powierzchni na bardzo zagęszczonym osiedlu. Często wykorzystywane są określenia „mikroapartament”. Takie określenie może jednak wprowadzać w błąd, ponieważ apartament kojarzony jest z miejscem o podwyższonym standardzie, co w przypadku lokalu niespełniającego minimalnych wymagań stawianych lokalom mieszkalnym nie będzie mieć miejsca.

Brak obecnie jasnych przepisów zastrzeżonych dla mikroapartmentów. Brak definicji mikroapartamentu nie pozwala na podjęcie jakichkolwiek działań zakazujących używania tego rodzaju określeń. Usługi  te nie są objęte nadzorem Komisji Nadzoru Finansowego lub Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Obecnie postuluje się wprowadzenie przepisów wymuszających na deweloperach informowanie, że sprzedawane mikroapartamenty nie będą mogły być, zgodnie z prawem, wykorzystywane do celów mieszkalnych, co oznacza, że ani nabywca, ani żadna osoba nie będzie mogła w nim legalnie zamieszkać. Takie miejsca mogą ewentualnie służyć prowadzeniu działalności gospodarczej.

ZAGĘSZCZONE OSIEDLA, TRUDNE LOKALIZACJE

Kolejny problem to bardzo zagęszczone osiedla, na których budynki stoją blisko siebie, a okna mieszkań zwrócone są bezpośrednio w stronę kolejnych. Mikroskopijne place zabaw, wielopoziomowe parkingi, brak miejsc służących odpoczynkowi – jednym słowem przestrzeń, podobnie jak w przypadku mikromieszkań, wykorzystywana jest do maksimum. Przyczyną tego stanu rzeczy jest między innymi niskie pokrycie planistyczne w naszym kraju oraz brak spójnej polityki przestrzennej. Wielu inwestorów buduje na podstawie decyzji o warunkach zabudowy, których treść nie jest publicznie uzgadniana, tak jak miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego.

Kolejnym częstym problemem jest lokalizacja nowych inwestycji. Coraz częsciej powstają one z dala od centrum miast oraz infrastruktury miejskiej. Również tego przyczyna jest prozaiczna: brak gruntów pod budowę w atrakcyjnych lokalizacjach. Specustwa mieszkaniowa, która weszła w życie w roku 2018, miała na celu uwolnienie gruntów, które wcześniej nie były brane pod uwagę przy budownictwie mieszkaniowym, w tym gruntów pokolejowych, powojskowych i poprzemysłowych. Realizacja inwestycji miała zostać przy tym przyspieszona i usprawniona. Specustawa dopuściła również realizację inwestycji z pominięciem ustaleń planu miejscowego. Jej postanowienia mają obowiązywać do końca 2028 roku.

 

Patodeweloperka obecnie jest niestety częstym zjawiskiem. Wydaje się, że dopiero zmiana trendu oraz spadek popytu na powierzchnie mieszkalne w naszym kraju, zaowocuje zmianą podejścia do omawianego problemu.

Nowe osiedla tylko dla wybranych ?

Od jakiegoś czasu prasa rozpisuje się na temat powstającego w jednym z miast śląskiej aglomeracji osiedla tylko dla dorosłych, a więc singli czy par bezdzietnych. W innej części Polski powstać ma osiedle tylko dla osób wyznania katolickiego. Czy takie ograniczenia są zgodnie z prawem dopuszczalne?

Przepis art. 3531 k.c. przewiduje tak zwaną zasadę swobody umów. Zgodnie z tym przepisem, strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania. Zasada swobody umów obejmuje zatem swobodę decydowania o zawarciu lub nie zawarciu umowy, swobodę wyboru kontrahenta, swobodę ukształtowania treści umowy. W tym ostatnim zakresie dyspozycja stron podlega ograniczeniu polegającemu na tym, że treść umowy nie może być sprzeczna z właściwością stosunku prawnego, ustawą i zasadami współżycia społecznego.

Zgodnie z wyrokiem Sadu Najwyższego z dnia 25 maja 2011 r. (sygn. akt II CSK 528/10), w ramach wyrażonej w art. 3531 k.c. zasady swobody umów mieści się również przyzwolenie na faktyczną nierówność stron umowy. W ocenie Sądu Najwyższego nieekwiwalentność sytuacji prawnej stron umowy nie wymaga więc, co do zasady istnienia okoliczności, które by ją usprawiedliwiały, skoro stanowi ona wyraz woli stron. Obiektywnie niekorzystna dla jednej strony treść umowy zasługiwać będzie na negatywną ocenę moralną, a w konsekwencji prowadzić do uznania umowy za sprzeczną z zasadami współżycia społecznego w sytuacji, gdy do takiego ukształtowania stosunków umownych, który jest dla niej w sposób widoczny krzywdzący, doszło przy świadomym wykorzystaniu przez drugą stronę swojej silniejszej pozycji.

Przepis ten nabiera szczególnego znaczenia w kontekście omawianego problemu. Wyłania się teza, w oparciu o którą deweloper może w sposób dowolny wybrać kontrahenta, z którym chce zawrzeć umowę deweloperską, a finalnie której chce sprzedać nieruchomość. Tego rodzaju swobodny wybór kontrahenta jest od dawna spotykany w przypadku najmu nieruchomości, gdzie wynajmujący odrzucają zainteresowanych najmem, którzy na przykład palą papierosy lub posiadają psa albo kota. Nikt nie dopatruje się tam przejawów dyskryminacji, uzasadniając to swobodą rozporządzania lokalem, stanowiącym majątek prywatny wynajmującego.

Wydaje się, iż podobnego podejścia wymaga ocena problemu ofert kierowanych przez deweloperów wyłącznie do określonych grup nabywców. Deweloper nie jest zobligowany do prowadzenia transparentnej procedury wyłaniania nabywców lokali. Tego typu transparentne procedury obowiązują między innymi w gminach, czy też towarzystwach budownictwa społecznego (obecnie społecznych inicjatywach mieszkaniowych). Deweloper może natomiast wykazywać pełną dowolność w zakresie tego, komu zdecyduje się sprzedać nieruchomość.Oczywiście, jak każdy inny podmiot pozostaje on związany zawartymi umowami przedwstępnymi lub rezerwacyjnymi, jednak wydaje się, iż jest to jedyne ograniczenie, jakie może na siebie nałożyć.

W analizowanym przypadku należy mieć jednak na uwadze zasadę zgodności praktyki danego dewelopera z zasadami współżycia społecznego. Jak podkreśla się w orzecznictwie, niemożność skatalogowania poszczególnych zasad współżycia społecznego sprawia, że wymaganie zgodności czynności prawnej z zasadami współżycia społecznego jest zagadnieniem określonego stanu faktycznego i podlega badaniu w jego konkretnych okolicznościach.

Omawiając powyższy problem należy również spojrzeć na przepisy ustawy z dnia 3 grudnia 2010 r. o wdrożeniu niektórych przepisów Unii Europejskiej w zakresie równego traktowania. Ustawa ta określa obszary i sposoby przeciwdziałania naruszeniom zasady równego traktowania ze względu na płeć, rasę, pochodzenie etniczne, narodowość, religię, wyznanie, światopogląd, niepełnosprawność, wiek lub orientację seksualną. Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 powyższej ustawy, nie stosuje się jej w zakresie swobody wyboru strony umowy, o ile tylko nie jest on oparty na płci, rasie, pochodzeniu etnicznym lub narodowości. Kryterium płci, rasy, pochodzenia etnicznego lub narodowości stanowi zatem obszar podlegający wyraźnej ochronie ustawowej.

Wróćmy do przykładu osiedla tylko dla osób bezdzietnych – dokonując analizy tego problemu nie znalazłam przepisów, które wprost zakazywałyby stosowania takiego klucza doboru kontrahentów. Wydaje się jednak, że późniejsza zmiana tego stanu rzeczy, a zatem pojawienie się dziecka w rodzinie, w żadnym zakresie nie ograniczy prawa rodziców do dalszego zamieszkiwania w lokalu. Postanowienie umowne zakazujące posiadania dzieci w przyszłości byłoby oczywiście bezskuteczne i uważam, że nie jest tutaj wymagany szerszy komentarz. Podobnie jest w przypadku osiedli dedykowanych tylko osobom wyznania katolickiego. Nie przesądzam, czy takie ograniczenie nie byłoby nadmierne w kontekście omówionej zasady równego traktowania, jednak późniejsza zmiana wyznania również nie wpłynęłaby na uprawnienie przykładowego konwertyta do pozostania w swoim aktualnym miejscu zamieszkania. Nasuwa się więc konkluzja, że tego rodzaju praktyki stanowią wyłącznie doraźną reklamę oferty dewelopera – nie mogą bowiem gwarantować, że w przyszłości mieszkańcy osiedla pozostaną „spójni” w danych obszarach, w których deweloper pierwotnie dokonywał doboru nabywców lokali.