Jak wyodrębnić lokal lub część nieruchomości budynkowej?

Zgodnie z przepisem art. 2 ust. 1 u.w.l. samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu, mogą stanowić odrębne nieruchomości. Ustanowienie odrębnej własności samodzielnego lokalu następuje zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo treścią decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz zgodnie z pozwoleniem na budowę albo skutecznie dokonanym zgłoszeniem, i zgodnie z pozwoleniem na użytkowanie albo skutecznie dokonanym zawiadomieniem o zakończeniu budowy.

Samodzielnym lokalem, zarówno mieszkalnym jak i wykorzystywanym zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb. Lokalem samodzielnym może być zatem zarówno jedna izba jak i zespół izb bądź nawet kilka samodzielnych lokali, przy czym muszą one być przeznaczone na stały pobyt ludzi. Jak wskazał Sąd Najwyższy w wyroku z 16 stycznia 2008 r. (IV CSK 402/07), trwałe ściany nie muszą być koniecznie ścianami wewnętrznymi – ściany zewnętrzne budynku są bowiem także w jego obrębie. Tym samym lokalem może zostać również jedna z kondygnacji budynku, o ile spełnia ona wymóg samodzielności.

1. Odrębna własność lokalu może zostać ustanowiona w następujących trybach: 

• na mocy jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości,
• w drodze umowy o ustanowienie odrębnej własności lokalu, którą zawrze dotychczasowy właściciel nieruchomości oraz jej przyszły (po wyodrębnieniu) nabywca.

Odrębną własność lokalu można zatem ustanowić w drodze umowy, lecz także jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości (właściciel ustanawia wówczas odrębną własność „dla siebie”) – dla powstania własności w drodze tej czynności niezbędny jest wpis do księgi wieczystej. Jednostronna czynność właściciela nieruchomości powinna określać: rodzaj, położenie i powierzchnię lokalu oraz pomieszczeń do niego przynależnych, jak również wielkość udziałów przypadających właścicielom poszczególnych lokali w nieruchomości wspólnej, które to wymogi w odniesieniu do umowy o ustanowieniu własności lokalu statuuje art. 8 ust. 1 u.w.l.

2. Aby wyodrębnić lokal, w którymkolwiek z trybów, właściciel powinien w pierwszej kolejności złożyć wniosek do starosty o wydanie zaświadczenia o samodzielności lokalu. Do wniosku o wydanie zaświadczenia o samodzielności lokalu o przeznaczeniu innym niż mieszkalne, należy dołączyć między innymi:

• dokumentację techniczną lub inwentaryzację budynku z zaznaczonymi na rzutach odpowiednich kondygnacji lokalami wraz z pomieszczeniami przynależnymi,
• mapę ewidencyjną (znajdującą się w zasobach geodezyjno-kartograficznych).

W ramach procedury wydawania zaświadczenia o samodzielności lokalu, starosta nie bada samodzielności lokalu podczas wizji lokalnej. Opiera się wyłącznie na przedstawionych dokumentach.

3. Posiadając zaświadczenie o samodzielności lokalu, należy dokonać wyodrębnienia lokalu w drodze aktu notarialnego (zawierającego jednostronne oświadczenie właściciela lub będącego umową pomiędzy właścicielem, a nabywcą).

4. Z chwilą wyodrębnienia własności pierwszego samodzielnego lokalu w budynku na rzecz podmiotu innego niż właściciel budynku, powstanie wspólnota mieszkaniowa. Mimo, że wspólnota nazywa się mieszkaniową – powstaje także w przypadku wyodrębnienia lokali o przeznaczeniu innym niż mieszkalne. Wspólnota mieszkaniowa powstaje zatem z mocy prawa w momencie wyodrębnienia własności pierwszego lokalu w nieruchomości na rzecz innego niż dotychczasowy właściciel podmiotu . Od tej chwili wszelkie decyzje dotyczące nieruchomości wspólnej wymagają współdziałania nabywców wyodrębnionych lokali oraz właściciela budynku.

5. Powstanie wspólnoty mieszkaniowej łączy się z powstaniem nieruchomości wspólnej. Z prawem odrębnej własności lokalu związany jest udział w nieruchomości wspólnej (który odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi). Nieruchomością wspólną są wszystkie te części budynku, które nie służą do wyłącznego użytku właściciela lokalu, będą to zatem między innymi korytarze, klatki schodowe, windy, jak również grunt oddany w użytkowanie wieczyste, na którym posadowiony jest budynek.

Zagadnienia związane z funkcjonowaniem wspólnoty mieszkaniowej reguluje ustawa o własności lokali. Przed wyodrębnieniem części nieruchomości należy zatem zapoznać się z obowiązkami, jakie nakłada na właścicieli lokali wspomniana ustawa.