Zintegrowany plan inwestycyjny (ZPI) – kiedy warto z niego skorzystać i jak wygląda procedura?

Czym jest zintegrowany plan inwestycyjny?

Zintegrowany plan inwestycyjny („ZPI”) jest stosunkowo nowym narzędziem planistycznym, którego celem jest usprawnienie współpracy pomiędzy gminą a inwestorem w procesie kształtowania przeznaczenia i zagospodarowania terenów. Instrument ten znajduje zastosowanie przede wszystkim w sytuacjach, w których inwestor napotyka ograniczenia wynikające z istniejącego stanu planistycznego, w szczególności przy braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub wtedy, gdy obowiązujący plan nie pozwala na realizację zamierzonego przedsięwzięcia.

ZPI stanowi szczególną formę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a zatem ma charakter aktu prawa miejscowego. Uchwalenie ZPI następuje na wniosek inwestora, przy ścisłej współpracy z gminą. Z perspektywy treści oraz zakresu regulacji dotyczących przeznaczenia terenu i zasad jego zagospodarowania ZPI odpowiada klasycznemu planowi miejscowemu. Tym, co je natomiast odróżnia jest procedura sporządzania i uchwalania oraz szczególne powiązanie z umową urbanistyczną. ZPI funkcjonuje w ramach systemu planowania przestrzennego i musi być zgodny z planem ogólnym gminy.

W praktyce powoduje to odejście od modelu, w którym inicjatywa planistyczna należy wyłącznie do gminy. W przypadku ZPI to inwestor inicjuje procedurę, przedstawiając koncepcję zagospodarowania terenu i występując z wnioskiem o uchwalenie planu dostosowanego do planowanej inwestycji.

Co obejmuje ZPI?

ZPI obejmuje dwa zasadnicze elementy: inwestycję główną oraz inwestycję uzupełniającą.

Ustawodawca nie wprowadził definicji pojęcia inwestycji głównej. Należy zatem przyjąć, że jest to zasadnicze zamierzenie inwestycyjne inwestora, którego realizacja stanowi podstawę wystąpienia z wnioskiem o sporządzenie ZPI.

Natomiast inwestycja uzupełniająca została zdefiniowana jako inwestycja służąca wykonywaniu zadań własnych gminy, w szczególności w zakresie budowy, zmiany sposobu użytkowania lub przebudowy sieci uzbrojenia terenu, dróg publicznych, linii kolejowych, obiektów infrastruktury publicznego transportu zbiorowego, obiektów działalności kulturalnej, obiektów opieki nad dziećmi do lat 3, przedszkoli, szkół, placówek wsparcia dziennego, placówek opieki zdrowotnej, obiektów, w których prowadzona jest działalność z zakresu pomocy społecznej, obiektów służących działalności pożytku publicznego, obiektów sportu i rekreacji, obszarów zieleni publicznej, lokali mieszkalnych lub budynków mieszkalnych jednorodzinnych lub inwestycja w zakresie budowy, zmiany sposobu użytkowania lub przebudowy obiektów budowlanych przeznaczonych na działalność handlową lub usługową – o ile służą obsłudze inwestycji głównej.

Jak w skrócie wygląda procedura uchwalania ZPI?

Procedura sporządzenia ZPI rozpoczyna się od złożenia przez inwestora do wójta, burmistrza albo prezydenta miasta wniosku wraz z projektem zintegrowanego planu inwestycyjnego.

Następnie rada gminy podejmuje uchwałę przedmiocie wyrażenia zgody na przystąpienie do sporządzenia ZPI. Zgoda ta może jednak zostać wycofana aż do czasu zawarcia umowy urbanistycznej, a jej wycofanie skutkuje zakończeniem postępowania wszczętego na wniosek inwestora.

W przypadku wyrażenia zgody przez radę gminy, organ wykonawczy gminy przystępuje z inwestorem (a w określonych przypadkach również z osobą trzecią będącą właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości, na której ma być realizowana inwestycja uzupełniająca) do negocjacji w zakresie umowy urbanistycznej oraz projektu ZPI. W dalszej kolejności organ wykonawczy gminy wprowadza stosowne zmiany do ZPI, a także występuje do właściwych organów o opinie, uzgodnienia, zgody oraz przeprowadza konsultacje społeczne. Wyniki tych czynności są następnie uwzględniane w projekcie planu. Istotny jest przy tym fakt, że zgoda rady gminy na przystąpienie do sporządzenia ZPI zachowuje ważność niezależnie od zakresu zmian wprowadzonych w projekcie ZPI.

Następnie zawierana jest umowa urbanistyczna, na mocy której inwestor zobowiązuje się wobec gminy m.in. do realizacji inwestycji uzupełniającej. Projekt ZPI stanowi załącznik do tej umowy. Stronami umowy urbanistycznej może być więcej niż jeden inwestor, jeżeli złożyli oni wspólny wniosek o uchwalenie zintegrowanego planu inwestycyjnego.

bio: Martyna Falkowska