Podwyższenie opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego – kiedy jest dopuszczalne i jak skutecznie je zakwestionować?

Użytkowanie wieczyste wiąże się z obowiązkiem ponoszenia przez użytkownika wieczystego opłat na rzecz właściciela nieruchomości gruntowej, którym jest Skarb Państwa albo jednostka samorządu terytorialnego.

Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami za oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste pobierana jest pierwsza opłata (jednorazowa) oraz opłaty roczne, zasadniczo uiszczane przez cały okres trwania tego prawa.

Wysokość opłaty rocznej jest ustalana jako określony procent ceny nieruchomości gruntowej, przy czym stawka procentowa zależy od celu, na jaki nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste. Opłata roczna jest płatna z góry za dany rok, w terminie do 31 marca każdego roku.

Podwyższenie opłaty rocznej

Należy jednak wskazać, że kwota opłaty rocznej może ulec podwyższeniu ze względu na zmianę wartości nieruchomości. Aktualizacja opłaty rocznej może następować raz na trzy lata i polega na ustaleniu nowej wysokości opłaty przy zastosowaniu dotychczasowej stawki procentowej do aktualnej wartości nieruchomości.

W celu skutecznego podwyższenia opłaty, organ reprezentujący właściciela gruntu, musi do końca roku kalendarzowego poprzedzającego rok, od którego nowa opłata ma obowiązywać, wypowiedzieć dotychczasową wysokość opłaty i jednocześnie przedstawić użytkownikowi wieczystemu ofertę przyjęcia nowej wysokości opłaty rocznej.

Kwestionowanie aktualizacji opłaty rocznej

Użytkownik wieczysty, który nie zgadza się z nową wysokością opłaty rocznej, może w terminie 30 dni od dnia doręczenia wypowiedzenia złożyć do samorządowego kolegium odwoławczego („SKO”) wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona, lecz w innej wysokości.

Istotny jest przy tym fakt, że przepisy w sposób korzystny dla użytkownika wieczystego regulują kwestie dowodowe w tego typu sprawach. To na właścicielu nieruchomości, reprezentowanym przez właściwy organ, spoczywa obowiązek wykazania, że zaistniały przesłanki uzasadniające aktualizację opłaty rocznej. Oznacza to, że organ powinien udowodnić zarówno zmianę wartości nieruchomości, jak i prawidłowość wyliczenia nowej wysokości opłaty.

W praktyce zasadność podwyższenia opłaty rocznej najczęściej sprowadza się do oceny operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego na zlecenie organu. To właśnie ten dokument stanowi podstawę ustalenia aktualnej wartości nieruchomości, a tym samym nowej wysokości opłaty rocznej. Z tego względu do skutecznego kwestionowania aktualizacji opłaty rocznej zazwyczaj konieczne jest wykazanie wad lub nieprawidłowości operatu szacunkowego.

Ocena, czy podwyższenie opłaty rocznej zostało dokonane zgodnie z prawem, wymaga zatem nie tylko analizy wypowiedzenia, ale również weryfikacji dokumentów stanowiących podstawę aktualizacji.

Wymaga także podkreślenia, że nawet niekorzystne dla użytkownika wieczystego rozstrzygnięcie SKO nie zamyka mu drogi do dalszego dochodzenia swoich praw. Postępowanie przed SKO stanowi jedynie pierwszy etap weryfikacji zasadności podwyższenia opłaty rocznej.

Użytkownik wieczysty może bowiem, w terminie 14 dni od dnia doręczenia orzeczenia SKO, wnieść sprzeciw do właściwego sądu powszechnego. Wniesienie sprzeciwu powoduje utratę mocy orzeczenia SKO, a sprawa jest rozpoznawana przez sąd od początku, w trybie procesu cywilnego.

Należy również pamiętać, że w określonych przypadkach użytkownik wieczysty może domagać się zaliczenia na poczet różnicy pomiędzy opłatą zaktualizowaną a opłatą dotychczasową wartości niezaliczonych nakładów poniesionych na nieruchomość. Dotyczy to w szczególności nakładów związanych z budową określonych urządzeń infrastruktury technicznej, jak również nakładów koniecznych wpływających na cechy techniczno-użytkowe gruntu, jeżeli doprowadziły one do wzrostu wartości nieruchomości.

Jaka jest wysokość opłaty w trakcie postępowań odwoławczych?

Mając na uwadze fakt, że postępowanie przed SKO oraz przed sądem powszechnym może trwać od kilku do kilkunastu miesięcy, istotne dla użytkownika wieczystego jest ustalenie w jakiej wysokości ma uiszczać opłatę roczną w tym czasie.

Wypowiedzenie wysokości opłaty rocznej ani skierowanie sprawy do SKO/ sądu nie zwalnia użytkownika wieczystego z obowiązku terminowego regulowania opłat. Do czasu ostatecznego rozstrzygnięcia sporu przez SKO lub sąd, użytkownik wieczysty jest zobowiązany do uiszczania opłaty rocznej w dotychczasowej wysokości.

Należy jednak podkreślić, że ostatecznie ustalona w postępowaniu wysokość opłaty rocznej obowiązuje z mocą od dnia 1 stycznia roku następującego po roku, w którym dokonano wypowiedzenia dotychczasowej opłaty. W praktyce oznacza to, że jeżeli prawomocnie ustalona opłata okaże się wyższa od opłaty dotychczas uiszczanej przez użytkownika wieczystego, będzie on zobowiązany do dopłaty powstałej różnicy za okres objęty aktualizacją.

Podsumowanie

Użytkownik wieczysty powinien pamiętać, że możliwa jest zmiana wysokości opłaty rocznej. Pomimo tego wypowiedzenie opłaty rocznej ani nawet niekorzystnego orzeczenia SKO nie powinno być traktowane jako przesądzające o zasadności podwyżki, gdyż przepisy przewidują mechanizmy kontroli, pozwalające zweryfikować zarówno samą zasadę aktualizacji opłaty, jak i prawidłowość ustalenia wartości nieruchomości stanowiącej podstawę jej wyliczenia.

Z perspektywy użytkownika wieczystego zasadnicze znaczenie ma zachowanie ustawowych terminów oraz dokładna analiza operatu szacunkowego. Odpowiednio sformułowane zarzuty dotyczące operatu szacunkowego mogą bowiem prowadzić do istotnego obniżenia proponowanej opłaty rocznej, a w niektórych przypadkach nawet do całkowitego podważenia zasadności przeprowadzonej aktualizacji.

bio: Martyna Falkowska