Kiedy treść księgi wieczystej nie odpowiada rzeczywistemu stanowi prawnemu, czyli pozew z art. 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece

Wpisy w księdze wieczystej korzystają z domniemania zgodności z rzeczywistym stanem prawnym, co oznacza, że przyjmuje się, iż prawa ujawnione w księdze istnieją i przysługują osobom wskazanym w jej treści. W praktyce jednak zdarzają się sytuacje, w których treść księgi wieczystej nie odzwierciedla faktycznego stanu prawnego nieruchomości. W księdze może być wpisany niewłaściwy właściciel, nieistniejąca hipoteka, wygasła służebność czy prawo dzierżawy, które już nie obowiązuje. W takich przypadkach zwykły wniosek wieczystoksięgowy często jest niewystarczający, a jedynym skutecznym środkiem ochrony prawnej może okazać się powództwo o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, o którym stanowi art. 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece („u.k.w.h.”).

Na czym polega powództwo z art. 10 u.k.w.h.?

W przypadku gdy wpisy ujawnione w księdze wieczystej są niezgodne z rzeczywistym stanem prawnym, osoba, której prawo nie zostało ujawnione w księdze wieczystej, zostało ujawnione nieprawidłowo albo jest dotknięte wpisem nieistniejącego obciążenia lub ograniczenia, może żądać usunięcia niezgodności. W tym celu musi złożyć do właściwego sądu pozew na podstawie art. 10 u.k.w.h. i udowodnić swoje stanowisko.

Celem tego powództwa jest doprowadzenie do sytuacji, w której treść księgi wieczystej będzie odpowiadała rzeczywistemu stanowi prawnemu nieruchomości. W przeciwieństwie do postępowania wieczystoksięgowego (czyli sytuacji złożenia zwykłego wniosku o wpis w księdze wieczystej) sąd rozpoznający sprawę na podstawie art. 10 u.k.w.h. bada merytorycznie istnienie danego prawa, przeprowadza postępowanie dowodowe i rozstrzyga spór pomiędzy stronami.

Kiedy występuje niezgodność księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym?

Stan prawny nieruchomości obejmuje własność tej nieruchomości oraz ustanowione na niej prawa takie jak użytkowanie wieczyste i ograniczone prawa rzeczowe: użytkowanie, służebność (gruntową, osobistą, przesyłu), hipotekę oraz spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

Niezgodność może polegać zarówno na braku wpisu istniejącego prawa, jak i na ujawnieniu prawa, które nie istnieje albo przysługuje innej osobie. Najczęściej spotykane przypadki to:

• błędny wpis właściciela;
• wpis hipoteki pomimo spłaty zobowiązania;
• wpis służebności, która wygasła;
• ujawnienie prawa użytkowania lub dzierżawy, które już nie istnieje;
• błędne określenie udziałów współwłaścicieli.

W praktyce bardzo często z pozwem z art. 10 u.k.w.h. mamy do czynienia wtedy, gdy zainteresowany nie dysponuje dokumentem w odpowiedniej formie umożliwiającej dokonanie wpisu lub wykreślenia w postępowaniu wieczystoksięgowym.

Należy jednocześnie zaznaczyć, że co do zasady sądy przyjmują, iż powództwo na podstawie art. 10 u.k.w.h. nie ma zastosowania do oznaczenia nieruchomości ujawnionego w dziale I-O księgi wieczystej np. jej obszaru lub położenia.

Kto może wytoczyć powództwo?

Powództwo przysługuje osobie, której prawa są dotknięte niezgodnością pomiędzy treścią księgi wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym. Najczęściej będzie to:

• właściciel nieruchomości,
• współwłaściciel,
• użytkownik wieczysty,
• wierzyciel hipoteczny,
• osoba, której przysługuje ograniczone prawo rzeczowe.

Warunkiem jest wykazanie, że istnieje rozbieżność pomiędzy treścią księgi wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym oraz że rozbieżność ta wpływa na sferę praw danej osoby.

Czy można zabezpieczyć swoje roszczenie?

Ustawodawca przewidział szczególne rozwiązanie polegające na możliwości ujawnienia roszczenia poprzez ostrzeżenie wpisane do księgi wieczystej. Istotne jest przy tym, że dla uzyskania zabezpieczenia nie trzeba wykazywać interesu prawnego, co stanowi swoiste ułatwienie i odróżnia ten przypadek od ogólnych zasad zabezpieczania roszczeń.

W praktyce wpis ostrzeżenia ma bardzo duże znaczenie, ponieważ sygnalizuje potencjalnym nabywcom nieruchomości, że treść księgi wieczystej jest przedmiotem sporu. Należy przy tym podkreślić, że wpis ostrzeżenia nie wyłącza ani nie ogranicza możliwości rozporządzania prawem, którego dotyczy. Wpis ostrzeżenia wyłącza jednak działanie rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych w odniesieniu do wpisu objętego ostrzeżeniem, co oznacza, że osoba trzecia (szczególnie potencjalny nabywca nieruchomości) nie może skutecznie powoływać się na ochronę wynikającą z rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych.

Powództwo z art. 10 u.k.w.h. a powództwo o ustalenie

Niekiedy pojawia się wątpliwość, czy zamiast żądania uzgodnienia treści księgi wieczystej możliwe jest wytoczenie powództwa o ustalenie na podstawie art. 189 k.p.c. Orzecznictwo stoi jednak na stanowisku, że jeżeli strona dysponuje dalej idącym środkiem ochrony w postaci powództwa z art. 10 u.k.w.h., to co do zasady nie ma interesu prawnego w samym ustaleniu istnienia prawa.

Prawomocny wyrok to nie koniec postępowania

Należy także podkreślić, że samo postępowanie o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nie powoduje automatycznej zmiany wpisu w księdze wieczystej. Po uzyskaniu prawomocnego wyroku konieczne jest jeszcze złożenie do właściwego wydziału ksiąg wieczystych wniosku o dokonanie odpowiedniego wpisu lub wykreślenia na podstawie treści orzeczenia. Dopiero dokonanie odpowiedniego wpisu lub wykreślenia w księdze wieczystej prowadzi do usunięcia niezgodności pomiędzy stanem ujawnionym w księdze a rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości.

Bio: Martyna Falkowska