Wpis wzmianki w księdze wieczystej, a rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych

Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych odgrywa ważną rolę przy rozporządzaniu własnością, użytkowaniem wieczystym oraz ograniczonymi prawami. Zwana inaczej zasadą wiarygodności ksiąg wieczystych, służy przede wszystkim ochronie interesu nabywcy własności.

Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych

Zgodnie z ustawową definicją, rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych działa w następujący sposób: w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym, treść księgi wieczystej rozstrzyga na korzyść tego, kto (przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi) nabył własność lub inne prawo rzeczowe.

Jeżeli zatem Pan Jan nabędzie nieruchomość od Pan Adama ujawnionego w księdze wieczystej w chwili zawierania umowy sprzedaży, a następnie okaże się, że Pan Adam był błędnie wpisany do księgi wieczystej jako właściciel – wówczas Pan Jan jest chroniony rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych i może domagać się przeniesienia własności nieruchomości.

Skutkiem działania rękojmi w stosunku do osoby, której prawo nieruchomości rzeczywiście przysługiwało była jak się okazało Pani Janina, która nie została ujawniona w księdze wieczystej, a zatem utraciła prawa do nieruchomości. Uzyskał je bowiem nabywca Pan Jan – chroniony rękojmią.

Co należy tutaj podkreślić, rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie chroni rozporządzeń nieodpłatnych albo dokonanych na rzecz nabywcy działającego w złej wierze.

Wpis wzmianki w księdze wieczystej

Rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych wyłącza wzmianka zamieszczona w księdze wieczystej. Wzmianka może dotyczyć: wniosku, skargi na orzeczenie referendarza sądowego, apelacji lub kasacji bądź też ostrzeżenia dotyczącego niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości. Wątpliwości jednak pojawiają się w momencie próby ustalenia w jakim zakresie doszło do wyłączenia rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych w zakresie danej nieruchomości.

• Na piśmie zawierającym wniosek o dokonanie wpisu w księdze wieczystej czyni się adnotację o dokładnej chwili jego wpływu do właściwego sądu poprzez wskazanie daty, godziny i minuty (prezentata). Jest to istotne, ponieważ od tego momentu następują skutki ewentualnego wyłączenia rękojmi wiary publicznej księgi wieczystej.
• Na piśmie zawierającym wniosek lub na druku zarządzenia wstępnego, niezwłocznie po zaznaczeniu wzmianki w księdze wieczystej (art. 6267 § 2 k.p.c.,) sporządza się adnotację wskazującą datę dokonania tej czynności. Adnotacje powinny zawierać podpis pracownika, który je uczynił.

Ustalenie dokładnego zakresu, w jakim wzmianka wyłącza rękojmię wymaga każdorazowo zapoznania się z wnioskiem, którego wzmianka dotyczy, ponieważ w elektronicznej księdze wieczystej wzmianki wpisywane są na początku danego działu i nie zostają przyporządkowane do określonego prawa.

W ten sposób wzmianka jest na przykład wpisywana do działu II księgi wieczystej dotyczącego danych właścicieli nieruchomości, przy czym wzmianka może dotyczyć wyłącznie jednego współwłaściciela. Podobnie wzmianka umieszczona na początku działu IV dotyczącego hipotek odnosić się może wyłącznie do jednej spośród wielu wpisanych w księdze wieczystej hipotek.

Należy pamiętać o tym, że wyłączenie rękojmi odnosi się tylko do transakcji dokonanych w czasie, w którym wzmianka była wpisana, na co pozwalają opisane wyżej zasady dekretowania momentu wpływu wniosku do sądu wieczystoksięgowego. Jeżeli zatem do sprzedaży nieruchomości dojdzie po wykreśleniu wzmianki, bez znaczenia dla nabywcy pozostaje fakt, że w przeszłości wzmianka była wpisana w księdze wieczystej. Taki nabywca korzysta w pełni z rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych.