Jakich zgód wymaga montaż klimatyzatora w mieszkaniu

Montaż klimatyzatora w mieszkaniu to coraz częstsze rozwiązanie w mieszkaniach w Polsce. Takie udogodnienie pozwala w komfortowych warunkach przetrwać letnie upały. Mocowanie klimatyzatora ściennego wymaga jednak montażu jednego z elementów urządzenia na zewnętrznej ścianie klimatyzowanego pomieszczenia, a więc części wspólnej nieruchomości. Dlatego taka  instalacja wymaga podjęcia odpowiednich działań.

Części wspólne nieruchomości

Zgodnie z art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali, nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. W konsekwencji, każda część, której znaczenie (funkcja) wykracza poza sferę odrębnego lokalu powinna być uznawana za należącą do nieruchomości wspólnej (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 16 stycznia 2014 r., sygn. akt I ACa 763/13).

Odpowiedzenie na pytanie dotyczące dopuszczalności montażu klimatyzatora w mieszkaniu znajdującym się w budynku wielorodzinnym jest tak istotne, ponieważ jeden z elementów urządzenia, który wyrzuca ciepłe powietrze na zewnątrz, musi zostać zamontowany na zewnątrz pomieszczenia. Z reguły tego rodzaju urządzenia montuje się na elewacji budynku lub w obrębie balkonu (loggia). Elewacja budynku stanowi nieruchomość wspólną, zatem montaż jakichkolwiek urządzeń na jej powierzchni lub dokonywanie innych ingerencji, bezwzględnie wymaga zgody wspólnoty mieszkaniowej lub zarządcy budynku.

Podobnie sytuacja przedstawia się w razie montażu urządzenia w obrębie balkonu przynależnego do mieszkania. W ślad za uchwałą Sądu Najwyższego z dnia 07 marca 2008 r. (sygn. akt III CZP 10/08) wskazać należy, że ani ustawa o własności lokali, ani prawo budowlane nie zawierają ustawowej definicji pojęcia „balkon”. W ocenie Sądu Najwyższego elementy architektonicznej konstrukcji balkonu trwale połączone z bryłą budynku i na ogół usytuowane na zewnątrz w stosunku do przestrzeni wykorzystywanej do wyłącznego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych przez osoby zamieszkałe w lokalu uznać należy za takie części budynku, które nie służą wyłącznie do użytku właściciela lokalu, zatem – na podstawie art. 3 ust. 2 u.w.l. – powinny być kwalifikowane jako stanowiące nieruchomość wspólną.

Zgoda wspólnoty mieszkaniowej lub zarządcy

Zamontowanie klimatyzatora na elewacji lub balkonie stanowi przykład korzystania w sposób ponadnormatywny z nieruchomości wspólnej. Członkowie wspólnoty mieszkaniowej mogą ustalić, w formie uchwały, zasady korzystania z części wspólnych. W tym zakresie wspólnota może podjąć decyzję o bezpłatności korzystania z nich w sytuacji montażu klimatyzatora, jednakże nie jest naruszeniem żadnych przepisów ustawowych, czy zasad współżycia społecznego, określenie odpłatności wykorzystywania części wspólnych przez poszczególnych członków wspólnoty również w takim przypadku.

Wspólnota mieszkaniowa ma prawo określić zasady korzystania z części wspólnych budynku, podejmując uchwałę w przedmiocie zmiany przeznaczenia części nieruchomości wspólnej w trybie art. 22 ust. 3 pkt 4 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Przy ustalaniu wysokości opłaty wspólnota powinna kierować się cenami rynkowymi za tego rodzaju korzystanie z nieruchomości.

Normy emisji hałasu

Klimatyzator może generować uciążliwy dla sąsiadów poziom hałasu. Rozporządzenie Ministra Środowiska z dnia 14 czerwca 2007 r. w sprawie dopuszczalnych poziomów hałasu w środowisku określa dopuszczalne poziomy hałasu.

Wspólnota mieszkaniowa może podjąć uchwałę, w której określi, że zgoda na montaż klimatyzatora zostanie udzielona wyłącznie jeśli urządzenie będzie się cechowało odpowiednio niskim poziomem emisji hałasu i zostanie zamontowane w sposób zapewniający tłumienie drgań, odprowadzanie skroplin, bez ryzyka uszkodzenia elewacji.

Spory o nielegalny montaż klimatyzatora

Montaż klimatyzacji bez pozwolenia wspólnoty mieszkaniowej lub zarządcy stanowić będzie przykład bezumownego korzystania z nieruchomości wspólnej. W takiej sytuacji wspólnota mieszkaniowa będzie uprawniona do naliczenia odszkodowania za bezumowne korzystanie z nieruchomości, a następnie będzie mogła skierować do sądu pozew o zapłatę. Wspólnota mieszkaniowa lub zarządca mogą również skierować do sądu pozew nakazujący usunięcie klimatyzatora, na koszt właściciela mieszkania.