Zmiany w planowaniu przestrzennym – prekonsultacje nowego projektu ustawy

31 grudnia 2021 r. na stronie Ministerstwa Rozwoju i Technologii pojawiła się informacja o rozpoczynających się prekonsultacjach społecznych zapowiadanej od dawna reformy systemu planowania przestrzennego. Udostępniono również projekt nowego aktu prawnego. Główną intencją autorów projektu nowelizacji było ułatwienie procedur i optymalizacja obowiązujących przepisów dotyczących planowania przestrzennego.

Plan ogólny – nowy akt planistyczny gminy

Autorzy projektu proponują zastąpienie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, który jest dokumentem o charakterze aktu kierownictwa wewnętrznego, aktem prawa miejscowego, którego ustalenia byłyby wiążące także przy wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy.

Projekt przewiduje wprowadzenie planu ogólnego gminy, który byłby w każdej gminie obligatoryjnie sporządzanym dokumentem planistycznym. Plan ogólny ma być aktem prawa miejscowego, w przeciwieństwie do dotychczasowego studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, które zastąpi. Z tym aktem badana będzie zgodność planów miejscowych oraz decyzji o warunkach zabudowy.

Nowe przepisy dla decyzji o warunkach zabudowy

Decyzje o warunkach zabudowy będą mogły być wydawane wyłącznie na obszarach wskazanych w planie ogólnym. Plan ogólny nie będzie bezpośrednio wiązał przy wydawaniu innych decyzji niż decyzji o warunkach zabudowy, zwłaszcza decyzji o pozwolenia na budowę.

Powyższe jest odpowiedzią na licznie pojawiające się wątpliwości co do zasadności utrzymywania w polskim porządku prawnym decyzji o warunkach zabudowy. W projekcie ustawy przewidziano ponadto przepisy, zgodnie z którymi doprecyzowaniu ulegnie katalog kryteriów lokalizacji inwestycji na podstawie decyzji o warunkach zabudowy.

Dodatkowo planuje się wprowadzenie terminu ważności decyzji. Zgodnie z projektem termin obowiązywania decyzji o warunkach zabudowy ma wynosić 3 lata od dnia, gdy decyzja stała się prawomocna. Obecnie wydawane decyzje o warunkach zabudowy obowiązują co do zasady bezterminowo. Nowe przepisy mają zachęcić do ubiegania się o wydanie decyzji o warunkach zabudowy wyłącznie tych inwestorów, którzy rzeczywiście planują realizować przedsięwzięcie. Dostrzegana od dawna była bowiem praktyka pozyskiwania decyzji o warunkach zabudowy wyłącznie dla celów spekulacyjnych.

Standardy urbanistyczne

W związku z licznie powstającymi w ostatnim czasie inwestycjami mieszkaniowymi w lokalizacjach, które nie są dostatecznie skomunikowane z niezbędną infrastrukturą społeczną, w tym z infrastrukturą usługową, proponuje się wprowadzenie standardów warunkujących powstawanie nowych inwestycji mieszkaniowych od dostępu do takiej niezbędnej infrastruktury. Jak czytamy w uzasadnieniu projektu, w wielu gminach brakuje bowiem kompleksowego podejścia wskazującego tereny, gdzie powinny powstać na przykład szkoły, jak powinno wyglądać dofinansowanie projektów społecznych i gdzie mogą być lokalizowane tereny rekreacyjne. W nowej ustawie wprowadza się zasadę, zgodnie z którą w planie ogólnym ustalane będą gminne standardy urbanistyczne. Standardy te dzielić się będą na przyjmowane obligatoryjnie standardy kształtowania zabudowy i fakultatywne standardy dostępności infrastruktury społecznej.

Dodatkowo w ustawie zostanie wprowadzona możliwość podpisania tak zwanej  umowy urbanistycznej, w ramach której gmina i inwestor będą mieli możliwości kształtowania jasnych oczekiwań względem siebie w zakresie realizacji oraz finansowania inwestycji towarzyszących, a także infrastruktury technicznej, komunikacyjnej i usług społecznych.

Rejestr Urbanistyczny

Postuluje się również wprowadzenie ogólnokrajowego Rejestru Urbanistycznego, jako powszechnego źródła danych i informacji przestrzennych w zakresie planowania i zagospodarowania przestrzennego. Celem regulacji jest zapewnienie możliwie nieograniczonego dostępu do danych planistycznych z wykorzystaniem najnowszych osiągnięć technologii geoinformatycznych. Rejestr będzie prowadzony w systemie teleinformatycznym.

Opisane powyżej postulowane zmiany są bardzo rozległe, niemniej już od dłuższego czasu nieoficjalnie mówiło się o potrzebie przebudowy systemu planowania przestrzennego w naszym kraju. Bardzo prawdopodobne, że po zakończeniu prekonsultacji społecznych projekt ustawy ulegnie zmianie. Z pewnością będziemy śledzić dalszy los projektu z zainteresowaniem.