Ostatni moment na uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy na podstawie dotychczas obowiązujących aktów planistycznych

Czym jest decyzja o warunkach zabudowy?

W sytuacji, gdy dana nieruchomość nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, realizacja na niej inwestycji co do zasady wymaga uzyskania decyzji o warunkach zabudowy (WZ). Jest to decyzja administracyjna, w której organ określa dopuszczalne zasady zagospodarowania terenu oraz parametry planowanej inwestycji, zapewniając jej zgodność z przepisami prawa oraz istniejącą zabudową.

Główną korzyścią płynącą z uzyskania WZ jest zapewnienie inwestorowi pewności prawnej oraz formalnej podstawy do dalszych etapów procesu inwestycyjno-budowlanego, w tym uzyskania pozwolenia na budowę. Dokument ten minimalizuje ryzyko inwestycyjne i pozwala na weryfikację dopuszczalności zamierzenia inwestycyjnego jeszcze przed poniesieniem istotnych nakładów.

W praktyce decyzja WZ zyskała na znaczeniu także dlatego, że w określonym zakresie „zamraża” stan planistyczny, który z niej wynika. Oznacza to, że nawet w przypadku późniejszego uchwalenia dokumentu planistycznego, którego ustalenia byłyby mniej korzystne dla inwestora, wcześniej wydana decyzja WZ pozwala na realizację inwestycji zgodnie z jej treścią.

Dlatego też stała się ona szczególnie istotna teraz, gdy w toku są intensywne prace nad planami ogólnymi.

Czym są plany ogólne?

W 2023 r. weszła w życie ustawa z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw, która zobligowała gminy do sporządzenia planów ogólnych, czyli nowych opracowań planistycznych w randze aktu prawa miejscowego, obejmujących całą gminę. Dokument ten ma zastąpić dotychczasowe studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin, które miały stracić moc najpóźniej z dniem 31 grudnia 2025 r. Termin ten został następnie przesunięty do 30 czerwca 2026 r., jednak 30 kwietnia 2026 r. Sejm przyjął kolejną nowelizację ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, która stanowi odpowiedź na postulaty samorządów zgłaszane w związku z trudnościami we wdrażaniu reformy systemu planowania przestrzennego. Jednym z kluczowych skutków nowelizacji jest przesunięcie do dnia 31 sierpnia 2026 r. daty (w miejsce dotychczas obowiązującego terminu 30 czerwca 2026 r.), do której zachowują moc studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin. Od tego momentu plany ogólne powinny zastąpić studia jako podstawowy dokument planistyczny w gminie. Z perspektywy właścicieli nieruchomości istotne jest, że do czasu wejścia w życie planów ogólnych mogą składać wnioski o ustalenie warunków zabudowy zgodnie z obecnie obowiązującymi dokumentami planistycznymi- kluczowe jest jednak, aby organ wszczął postępowanie administracyjne na wniosek inwestora, zanim wejdzie w życie plan ogólny. Nowelizacja potencjalnie zwiększa czasowy zakres możliwości złożenia wniosku o ustalenie warunków zabudowy na dotychczasowych zasadach, co jest dobrą wiadomością dla inwestorów. Wymaga jednak podkreślenia, że niektóre gminy wprowadziły już plany ogólne przez co nie jest już tam możliwe uzyskanie WZ na dotychczasowych zasadach. Dlatego też każdą sprawę należy rozpatrywać indywidualnie.

Inne zmiany w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym dot. WZ

Inną ważną zmianą wprowadzaną przez ustawę z dnia 30 kwietnia 2026 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw jest przyszłe istotne ograniczenie kręgu podmiotów uprawnionych do wystąpienia z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Zgodnie z nowymi przepisami, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy będzie uzależnione od posiadania przez wnioskodawcę prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, w rozumieniu art. 3 pkt 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane, a więc tytułu prawnego umożliwiającego wykonywanie robót budowlanych, wynikającego w szczególności z prawa własności, użytkowania wieczystego, ograniczonego prawa rzeczowego bądź stosunku zobowiązaniowego przewidującego takie uprawnienie. Wprowadzenie powyższego wymogu oznacza odejście od dotychczasowej zasady powszechnej dostępności decyzji o warunkach zabudowy, w ramach której wniosek mógł zostać złożony również przez podmioty nieposiadające żadnego tytułu prawnego do nieruchomości, w tym potencjalnych nabywców lub podmioty zainteresowane jedynie weryfikacją lub podwyższeniem wartości gruntu. Zgodnie z przepisami przejściowymi, zmiana ta wejdzie w życie z dniem 1 stycznia 2027 r., przy czym do postępowań w sprawie wydania decyzji o warunkach zabudowy wszczętych i niezakończonych decyzją ostateczną przed tą datą stosowane będą przepisy dotychczasowe. Oznacza to, że w okresie przejściowym zachowana zostanie możliwość składania wniosków o wydanie decyzji WZ bez konieczności wykazywania prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, o ile postępowanie zostanie skutecznie wszczęte przed dniem 1 stycznia 2027 r.

Ustawa z dnia 30 kwietnia 2026 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw została w dniu 11 czerwca 2026 r. podpisana przez Prezydenta RP.