Newsletter prawniczy 06/2026

Jakie zmiany dla rynku nieruchomości przyniesie projekt zmian tzw. ustawy deweloperskiej?

Status: Projekt skierowany do opiniowania

Planowane wejście w życie: Większość przepisów wejdzie w życie po upływie 30 dni od dnia ogłoszenia ustawy

Obszar prawa: Prawo nieruchomości, mieszkalnictwo

Kogo dotyczy? Deweloperzy, nabywcy nieruchomości, podmioty z branży deweloperskiej

Czego dotyczy?

Na stronie Rządowego Centrum Legislacji 11 maja 2026 roku opublikowano projekt ustawy o zmianie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym i ustawy o zmianie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu gwarancyjnym oraz niektórych innych ustaw. Wśród kluczowych zmian przewidzianych projektem ustawy znajdują się:

• rozszerzenie funkcjonalności Portalu Dom,
• wprowadzenie minimalnych wymogów dla ogłoszeń i ofert kierowanych do konsumentów,
• zakaz zakończenia działalności przez spółkę akcyjną i prostą spółkę akcyjna przed upływem okresu rękojmi,
• ograniczenie możliwości zakończenia działalności w okresie rękojmi dla spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, w takiej sytuacji odpowiedzialność z tytułu rękojmi za wady nieruchomości przechodziłaby z mocy prawa na wspólników tej spółki,
• zwiększenie wysokości zwrotu opłaty rezerwacyjnej w przypadku niewywiązania się przez dewelopera z zobowiązań, w miejsce dotychczasowego zwrotu dwukrotności opłaty rezerwacyjnej miałby nastąpić zwrot poczwórnej wysokości opłaty rezerwacyjnej,
• zakaz waloryzacji ceny nieruchomości na niekorzyść nabywcy po podpisaniu umowy deweloperskiej lub umowy zobowiązującej,
• rozszerzenie katalogu umów, których dotyczy zakaz cesji,
• modyfikacja procedury odbioru nieruchomości,
• zmiana wzoru prospektu informacyjnego sporządzonego przez dewelopera.

Obecnie projekt ustawy skierowano do opiniowania. Projektowane przepisy miałyby wejść w życie po upływie 30 dni od dnia ogłoszenia ustawy z wyjątkiem m.in. przepisów dotyczących rozszerzenie funkcjonalności Portalu DOM.

Planowane zmiany w ustawie o ochronie praw lokatorów

Status: Ustawa skierowana do Komisji Nadzwyczajnej ds. zmian w kodyfikacjach

Planowane wejście w życie: Po upływie 30 dni od dnia ogłoszenia ustawy

Obszar prawa: Prawo cywilne, Prawo nieruchomości

Kogo dotyczy? Najemcy, wynajmujący

Czego dotyczy?

Trwają prace nad projektem ustawy o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego oraz niektórych innych ustaw. Założeniem projektu jest przede wszystkim poprawa ochrony prawa własności do lokalu mieszkalnego oraz ograniczenie nadużywania praw przez lokatorów. Projekt przewiduje także ułatwienia w zakresie wypowiedzenia umowy w przypadku zwłoki w zapłacie czynszu lub innych opłat.

Proponowane przepisy zakładają uproszczenie procedur dotyczących wypowiadania umowy najmu – projektowana regulacja przewiduje m.in. możliwość wypowiedzenia umowy najmu przez właściciela w przypadku zwłoki z zapłatą opłat za jeden pełny okres płatności z uwzględnieniem wcześniejszego wezwania do zapłaty. Projekt przewiduje mechanizmy przeciwko blokowaniu spraw o eksmisję przez unikanie kontaktu z instytucjami przez najemcę. W razie przyjęcia zmiany przepisów, jeśli najemca nie poinformuje o zmianie adresu, korespondencja wysłana na ostatni znany adres zostanie uznana za skutecznie doręczoną.

Projekt przewiduje zmiany także w przepisach prawa karnego, wynajmujący- właściciel nieruchomości, miałby nie ponosić odpowiedzialności za zaprzestanie opłacania mediów w mieszkaniu zajmowanym bez tytułu prawnego oraz mógłby wejść do własnego, bezprawnie zajmowanego lokalu.

Powyższe to tylko najważniejsze z przewidzianych projektem zmian. Prace nad zmianą ustawy trwają aktualnie w Komisji Nadzwyczajnej ds. zmian kodyfikacyjnych.

Kiedy wejdą w życie plany ogólne i zmiany w decyzjach o warunkach zabudowy?

Status: Ustawa przegłosowana przez Sejm

Planowane wejście w życie: Większość przepisów od 1 lipca 2026 roku

Obszar prawa: Prawo budowlane, Prawo nieruchomości

Kogo dotyczy? Deweloperzy, podmioty z branży deweloperskiej, nabywcy nieruchomości,

Czego dotyczy?

30 kwietnia Sejm przyjął kolejną nowelizację ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, która stanowi odpowiedź na postulaty samorządów zgłaszane w związku z trudnościami we wdrażaniu reformy systemu planowania przestrzennego. Jednym z kluczowych założeń nowelizacji jest przesunięcie do dnia 31 sierpnia 2026 r. daty (w miejsce dotychczas obowiązującego terminu 30 czerwca 2026 r.), do której zachowują moc studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin. Konsekwencją powyższego jest odroczenie momentu, od którego plany ogólne gmin powinny wejść w życie, na dzień 1 września 2026 r. W konsekwencji, nowelizacja potencjalnie zwiększa czasowy zakres możliwości złożenia wniosku o ustalenie warunków zabudowy na dotychczasowych zasadach, co jest dobrą wiadomością dla inwestorów.

Inną ważną zmianą wprowadzaną przez ww. nowelizację jest istotne ograniczenie kręgu podmiotów uprawnionych do wystąpienia z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy.

Zgodnie z nowymi przepisami, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy będzie uzależnione od posiadania przez wnioskodawcę prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, w rozumieniu art. 3 pkt 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane, a więc tytułu prawnego umożliwiającego wykonywanie robót budowlanych, wynikającego w szczególności z prawa własności, użytkowania wieczystego, ograniczonego prawa rzeczowego bądź stosunku zobowiązaniowego przewidującego takie uprawnienie.

Wprowadzenie powyższego wymogu oznacza odejście od dotychczasowej zasady powszechnej dostępności decyzji o warunkach zabudowy, w ramach której wniosek mógł zostać złożony również przez podmioty nieposiadające żadnego tytułu prawnego do nieruchomości, w tym potencjalnych nabywców lub podmioty zainteresowane jedynie weryfikacją lub podwyższeniem wartości gruntu.

Zgodnie z przepisami przejściowymi, zmiana ta wejdzie w życie z dniem 1 stycznia 2027 r., przy czym do postępowań w sprawie wydania decyzji o warunkach zabudowy wszczętych i niezakończonych decyzją ostateczną przed tą datą stosowane będą przepisy dotychczasowe. Oznacza to, że w okresie przejściowym zachowana zostanie możliwość składania wniosków o wydanie decyzji WZ bez konieczności wykazywania prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, o ile postępowanie zostanie skutecznie wszczęte przed dniem 1 stycznia 2027 r.

Składanie oświadczeń dotyczących doręczeń za pośrednictwem Portalu Informacyjnego

Wejście w życie: 1 czerwca 2026 roku

Obszar prawa: Procedura cywilna

Kogo dotyczy? Stron postępowania

Czego dotyczy?

Zgodnie z nową regulacją, oświadczenie o wyborze sposobu doręczeń za pośrednictwem Portalu Informacyjnego albo oświadczenie o rezygnacji z tego sposobu doręczeń adwokat, radca prawny rzecznik patentowy, prokurator, organ emerytalny określony przez ministra właściwego do spraw wewnętrznych oraz Prokuratoria Generalna Rzeczypospolitej Polskiej składa za pośrednictwem Portalu Informacyjnego oraz opatruje kwalifikowanym podpisem elektronicznym, podpisem zaufanym albo podpisem osobistym.

Nie dotyczy to pism, które podlegają doręczeniu wraz z odpisami pism procesowych stron lub innymi dokumentami niepochodzącymi od sądu, chyba że sąd dysponuje ich kopią utrwaloną w postaci elektronicznej.

Przepisy przewidują również możliwość złożenia oświadczenia o rezygnacji z doręczeń za pośrednictwem Portalu Informacyjnego w formie pisemnej. Oświadczenie o rezygnacji wywołuje skutek prawny z chwilą zawiadomienia sądu.

Zgodnie z nowymi przepisami, profesjonalni pełnomocnicy oraz wskazane organy składają oświadczenia dotyczące doręczeń za pośrednictwem Portalu Informacyjnego z użyciem podpisu elektronicznego, zaufanego albo osobistego. Rezygnacja z tego sposobu doręczeń może zostać złożona również pisemnie i wywołuje skutek z chwilą zawiadomienia sądu.

Przesunięcie terminu przekazywania JPK w podatkach dochodowych

Status: Ustawa została uchwalona przez Sejm 15 maja 2026 r., a 21 maja 2026 r. Senat przyjął ją bez poprawek, tym samym ustawa zakończyła etap parlamentarny i oczekuje na decyzję Prezydenta.

Planowane wejście w życie: 1 lipca 2026 r., z wyjątkami przewidzianymi w ustawie.

Obszar prawa: Prawo podatkowe, PIT, CIT, ryczałt, obowiązki ewidencyjne i raportowanie JPK.

Kogo dotyczy? Podatników prowadzących księgi rachunkowe, w szczególności podatników PIT i CIT objętych obowiązkiem elektronicznego przekazywania ksiąg podatkowych, a także biur rachunkowych.

Czego dotyczy?

Nowelizacja wydłuża termin na przekazywanie JPK w podatkach dochodowych przez podatników prowadzących księgi rachunkowe. W przypadku podatników CIT księgi rachunkowe mają być przekazywane do końca siódmego miesiąca po zakończeniu roku podatkowego albo obrotowego, natomiast w przypadku podatników PIT prowadzących księgi rachunkowe termin ma przypadać na 31 lipca po zakończeniu roku podatkowego. Zmiana ma charakter praktyczny, ponieważ dotychczasowe terminy poprzedzały termin zatwierdzenia rocznego sprawozdania finansowego oraz ostatecznego zamknięcia ksiąg rachunkowych. Nowelizacja przewiduje również, że pełnomocnictwo do podpisywania deklaracji składanych elektronicznie będzie obejmowało także podpisywanie określonych ksiąg i ewidencji przesyłanych w ramach JPK w podatkach dochodowych.

Nowelizacja ordynacji podatkowej oraz KKS – przedawnienie podatku nie zawsze zakończy sprawę

Status: Ustawa została uchwalona przez Sejm 15 maja 2026 r., a 21 maja 2026 r. Senat przyjął ją bez poprawek. Oznacza to, że ustawa zakończyła etap parlamentarny i czeka już na decyzję Prezydenta.

Planowane wejście w życie: 1 października 2026 r., z wyjątkami przewidzianymi w ustawie.

Obszar prawa: Prawo podatkowe, Ordynacja podatkowa, przedawnienie zobowiązań podatkowych, Kodeks karny skarbowy.

Kogo dotyczy? Podatników, pełnomocników, doradców podatkowych, organów podatkowych.

Czego dotyczy?

Nowelizacja dotyczy zasad przedawnienia zobowiązań podatkowych oraz ich relacji z postępowaniami karnoskarbowymi. Najważniejszą zmianą z perspektywy podatników jest uchylenie przepisu, który pozwalał na zawieszenie biegu terminu przedawnienia zobowiązania podatkowego z powodu wszczęcia postępowania karnoskarbowego. W praktyce powinno to ograniczyć sytuacje, w których samo uruchomienie sprawy karnoskarbowej wydłużało czas na dochodzenie zaległości podatkowych.

Ustawa nie jest jednak jednoznacznie korzystna dla podatników. Przewiduje również rozwiązania wzmacniające pozycję organów w sprawach karnoskarbowych, w szczególności możliwość dochodzenia równowartości przedawnionej należności publicznoprawnej. Dodatkowo zmienia zasady dotyczące zobowiązań zabezpieczonych hipoteką przymusową albo zastawem skarbowym oraz przewiduje wydłużenie terminu przedawnienia w przypadku niektórych korekt deklaracji składanych krótko przed jego upływem.

W efekcie nowelizacja ma mieszany charakter: usuwa jedną z najbardziej krytykowanych podstaw przedłużania spraw podatkowych, ale jednocześnie wprowadza nowe narzędzia zabezpieczające interesy administracji skarbowej.

Darowizny dla powodzian dłużej bez podatku

Status: Ustawa została uchwalona przez Sejm 15 maja 2026 r., a 21 maja 2026 r. Senat przyjął ją bez poprawek. Oznacza to, że zakończyła etap parlamentarny i oczekuje na decyzję Prezydenta.

Planowane wejście w życie: Z dniem następującym po dniu ogłoszenia.

Obszar prawa: Prawo podatkowe, podatek od spadków i darowizn.

Kogo dotyczy? Osób poszkodowanych w powodzi z września 2024 r., darczyńców przekazujących środki na usuwanie skutków tej powodzi oraz podmiotów wspierających odbudowę gmin powodziowych.

Czego dotyczy?

Nowelizacja wydłuża o rok zwolnienie od podatku od spadków i darowizn dla darowizn przeznaczonych na usuwanie skutków powodzi, która miała miejsce we wrześniu 2024 r. Zwolnienie ma obowiązywać do końca 2026 r. i obejmować zarówno darowizny już otrzymane, jak i darowizny przekazane w 2026 r., pod warunkiem przeznaczenia ich na usuwanie skutków powodzi.

Zmiana ma znaczenie przede wszystkim dla osób, które nie zdążyły wykorzystać otrzymanych środków do końca 2025 r. Dzięki nowelizacji nie będą musiały składać indywidualnych wniosków o ulgę podatkową, a w przypadku trwającego postępowania podatkowego urząd skarbowy będzie mógł zawiesić postępowanie do końca 2026 r.

Krajowe MDR bliżej końca, ale ustawa wraca jeszcze do Sejmu

Status: Ustawa została uchwalona przez Sejm 15 maja 2026 r., a 21 maja 2026 r. Senat wprowadził do niej 2 poprawki. Oznacza to, że ustawa nie zakończyła jeszcze etapu parlamentarnego i wraca do Sejmu w celu rozpatrzenia poprawek Senatu.

Planowane wejście w życie: 1 października 2026 r., z wyjątkami przewidzianymi w ustawie.

Obszar prawa: Prawo podatkowe, Ordynacja podatkowa, MDR, nadpłaty, czynności sprawdzające, opłata skarbowa.

Kogo dotyczy? Podatników, płatników, doradców podatkowych, księgowych, biur rachunkowych oraz organów podatkowych.

Czego dotyczy? Rządowego projektu ustawy o zmianie ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw.

Nowelizacja ma charakter deregulacyjny i obejmuje kilka zmian w procedurze podatkowej. Najważniejszą z nich jest ograniczenie obowiązków MDR, ponieważ raportowaniu mają podlegać zasadniczo schematy transgraniczne, a nie krajowe uzgodnienia podatkowe. Zmiana ta może istotnie ograniczyć obowiązki informacyjne po stronie podatników, doradców i innych podmiotów uczestniczących w uzgodnieniach podatkowych.

Ustawa przewiduje również inne uproszczenia, m.in. podwyższenie limitu zapłaty podatku przez osobę trzecią z 1.000 zł do 5.000 zł, zmiany w zakresie nadpłat wynikających z korekt deklaracji, rozwiązania dotyczące zwrotu podatku i jego oprocentowania oraz zmiany w zakresie opłaty skarbowej. W praktyce projekt ma więc szerszy zakres niż sama likwidacja krajowych MDR.

Aktualny etap prac legislacyjnych nad ustawą, która po poprawkach Senatu wraca do Sejmu, można śledzić pod poniższym linkiem: https://www.sejm.gov.pl/Sejm10.nsf/PrzebiegProc.xsp?nr=2287

Terminy opłat i sprawozdań – czerwiec 2026

Kogo dotyczy? Przedsiębiorcy, przedsiębiorcy energetyczni, przedsiębiorcy prowadzący instalacje komunalne

10 czerwca 2026 roku upływa termin na:

• przekazanie przez marszałka województwa wpływów z tytułu opłaty recyklingowej.

20 czerwca 2026 roku upływa termin na:

• przekazanie miesięcznego sprawozdania Prezesowi URE o rodzajach i ilości wytworzonych, przywiezionych i wywiezionych paliw ciekłych, a także o ich przeznaczeniu.

25 czerwca 2026 roku upływa termin na:

• złożenie informacji o opłacie emisyjnej oraz termin na jej wniesienie.