Umowa o dożywocie tylko wśród członków rodziny?

Na etapie uzgodnień międzyresortowych znajduje się obecnie projekt nowelizacji przepisów Kodeksu cywilnego dotyczących umowy o dożywocie. Zgodnie z propozycją zmian, ograniczony ma zostać krąg osób, które będą mogły zostać stronami umowy o dożywocie.

Umowa o dożywocie – czym jest?

Zgodnie z przepisem art. 908 § 1 ustawy Kodeks cywilny, jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb, odpowiadający zwyczajom miejscowym. Obecnie obowiązujące przepisy nie ograniczają kręgu osób, które mogą zostać stronami umowy o dożywocie, wobec czego nierzadką praktyką jest zawieranie umów dożywocia przez firmy lub fundusze hipoteczne, które w ten sposób zapewniają sobie przeniesienie prawa własności nieruchomości po śmierci dożywotnika.

Umowa o dożywocie, a odwrócony kredyt hipoteczny

Ustawa z dnia 23 października 2014 r. o odwróconym kredycie hipotecznym określa zasady i tryb zawierania umowy odwróconego kredytu hipotecznego. Przez umowę odwróconego kredytu hipotecznego bank zobowiązuje się oddać do dyspozycji kredytobiorcy (na czas nieoznaczony) określoną sumę środków pieniężnych, których spłata nastąpi po śmierci kredytobiorcy, a kredytobiorca zobowiązuje się do ustanowienia zabezpieczenia spłaty tej sumy wraz z należnymi odsetkami oraz innymi kosztami. Jest to tzw. kredytowy model odwróconej hipoteki. Jednak w praktyce częściej występuje tak zwany model sprzedażowy odwróconej hipoteki, w ramach której podmiot handlowy, najczęściej bank, zakład ubezpieczeń lub tak zwany fundusz hipoteczny, przenosi własność nieruchomości na swoją rzecz, w zamian za ustanowienie na rzecz zbywcy prawa dożywocia oraz wypłatę comiesięcznych kwot, nazywanych w obrocie rentą hipoteczną, czy też rentą dożywotnią. Powyższe rozwiązanie staje się coraz bardziej popularne z uwagi na rosnące koszty życia i ceny nieruchomości, które są zachętą dla inwestorów.  Często decydują się na nie seniorzy, aby zabezpieczyć swoją przyszłość.

Projekt zmiany przepisów umowy dożywocia

Zgodnie z nowymi przepisami, właściciel nieruchomości będzie mógł zawrzeć umowę dożywocia wyłącznie z następującym kręgiem osób: małżonek, wstępni, zstępni, rodzeństwo, powinowaci w tej samej linii lub stopniu, dzieci rodzeństwa, ojczym, macocha, przysposabiający oraz jego małżonek, przysposobiony oraz jego małżonek, a także osoby pozostające z właścicielem nieruchomości faktycznie we wspólnym pożyciu, jeżeli stale zamieszkiwały z dożywotnikiem w chwili zawarcia umowy dożywocia. Tak określony krąg osób wyklucza zatem możliwość zawierania dotychczas funkcjonujących umów odwróconej hipoteki w modelu sprzedażowym na przykład z tak zwanymi funduszami hipotecznymi.

Ochrona osób starszych

Projektodawca uzasadnia proponowaną zmianę potrzebą ochrony osób starszych. Fundusze hipoteczne zawierają zazwyczaj umowy z osobami powyżej 65 roku życia, które, w ocenie autorów projektu, nie są dostatecznie zabezpieczone przepisami prawa regulującymi instytucję umowy dożywocia. Takie instytucje nie podlegają bowiem procedurom nadzorczym występującym powszechnie na rynku usług finansowych. Ponadto nie istnieją jakiekolwiek zabezpieczenia prawne na wypadek na przykład upadłości podmiotu, na którego rzecz senior przeniósł własność swojej nieruchomości w zamian za prawo dożywocia. Wówczas nowy podmiot, który zostanie właścicielem nieruchomości, może nie ponosić odpowiedzialności za wypłatę comiesięcznego świadczenia seniorowi.

Dostrzeżone ryzyka prawne mogą jednak nie zostać całkowicie wyeliminowane poprzez nowelizację przepisów. Zasada swobody umów nadal będzie pozwalać na dokonywanie podobnych transakcji na podstawie umów nienazwanych, a zatem będących połączeniem różnych rozwiązań ustawowych. Dodatkowo umożliwienie zawierania umów dożywocia wyłącznie z osobami najbliższymi nie będzie stanowić gwarancji, że osoby najbliższe będą wywiązywać się ze spoczywającego na nich obowiązku dostarczenia dożywotnikami wiktu i opierunku.