Flipping jako działalność gospodarcza

Czym jest flipping?

Stały, niesłabnący popyt na mieszkania i domy sprawił, że wielu inwestorów poszukuje zarobku na rynku nieruchomości. Obecnie możliwe jest stosowanie wielu form zarabiania na nim. Jedną z nich jest tzw. flipping, w odniesieniu do którego zapadł interesujący wyrok NSA. Flipping, rozumiany jako zakup nieruchomości w celu jej szybkiej odsprzedaży z zyskiem, zyskuje na popularności, ale rodzi też wątpliwości podatkowe. Czy takie działania są jeszcze inwestowaniem prywatnym, czy już działalnością gospodarczą? W orzecznictwie i praktyce organów podatkowych nie ma pełnej zgodności. Ciekawy wyrok NSA, wydany niedawno, zasługuje na uwagę w kontekście tej sprawy.

Czym tak naprawdę jest flipping i czy stanowi on działalność gospodarczą? Flipping to metoda zarabiania na nieruchomościach, polegająca na zakupie lokali mieszkalnych, które – ze względu na stan techniczny, lokalizację czy potencjał  – nadają się do odświeżenia lub remontu, a następnie ich sprzedaży z zyskiem. To właśnie takie nieruchomości, wymagające prac modernizacyjnych, stanowią najczęstsze obiekty zainteresowania dla flipperów. Istotą flippingu nie jest samo posiadanie mieszkania, ale jego szybkie odsprzedanie z zyskiem – najczęściej po remoncie, który znacznie podnosi jego wartość.

 W Stanach Zjednoczonych flipping cieszy się popularnością już od lat 80. i 90. XX wieku, choć jego złoty okres przypadł na czas przed kryzysem finansowym z roku 2008, kiedy wzrost dostępności kredytów hipotecznych spowodował, że znacznie więcej osób mogło inwestować w ten sposób. Trend upowszechnił się na polskim rynku nieruchomości na przełomie 2016 i 2017 roku. Szybko zdobył popularność ukazując jak w krótkim czasie można wiele zarobić.

Nowy porządek prawny w branży flippingu

Branża flippingu od lat korzystała z ulg podatkowych przeznaczonych pierwotnie dla osób fizycznych nabywających mieszkania na własne cele mieszkaniowe m.in. wyłączenie z opodatkowania PIT po upływie 5 lat od końca roku, w którym nieruchomość została nabyta, tzw. ulgę mieszkaniową w PIT czy zwolnienie z VAT po upływie dwóch lat od zasiedlenia lokalu. Tymczasem typowy flipping – polegający na szybkim remoncie i sprzedaży z zyskiem – z definicji nie spełnia przesłanek do skorzystania z tych przywilejów. Mimo to, wielu flipperów próbowało powoływać się na te przepisy, unikając w ten sposób opodatkowania.

Ten stan rzeczy może się jednak diametralnie zmienić w świetle najnowszego wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 25 lutego 2025 roku o syg. akt II FSK 823/22, który utrzymał w mocy orzeczenie Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego o sygn. akt I SA/Rz 31/22 . Sprawa dotyczyła kobiety, która w krótkim czasie kupiła cztery mieszkania, wyremontowała je i sprzedała z zyskiem. Organy podatkowe zakwestionowały jej prawo do zwolnienia z VAT, uznając, że działała w ramach działalności gospodarczej, a nie jako osoba prywatna. Kobieta broniła się, wskazując, że inwestowała jako osoba fizyczna i miała prawo korzystać z preferencji podatkowych.

Zarówno WSA, jak i NSA uznały, że skala, zorganizowanie i powtarzalność jej działań świadczą o profesjonalnym charakterze tej aktywności. Podkreślono, że brak osobistego użytkowania nieruchomości i ich przygotowanie pod sprzedaż wykluczają uznanie tych transakcji za działania prywatne. W rezultacie sądy stwierdziły, że kobieta występowała jako podatnik VAT, co wykluczało zastosowanie zwolnień przewidzianych dla osób fizycznych działających poza działalnością gospodarczą.

Wyrok NSA może wyznaczać nowy kierunek interpretacyjny, który będzie miał duży wpływ na branże flippingu. Oznacza on, że osoby zajmujące się obrotem nieruchomościami w sposób powtarzalny i zorganizowany będą musiały na poważnie rozważyć rejestrację działalności gospodarczej oraz wszelkie inne obowiązki będące tego konsekwencją, chociażby prowadzenie odpowiednich ewidencji księgowych.

Szczególną uwagę należy poświęcić podatkowi VAT. W praktyce wielu flipperów zapomina o konieczności zarejestrowania się jako czynny podatnik VAT i dopełnienia obowiązków z tym związanych, takich jak składanie comiesięcznych plików JPK_VAT, prowadzenie rejestrów sprzedaży i zakupów, czy wystawianie faktur z należnym VAT. Brak tych działań może skutkować zaległościami podatkowymi i konsekwencjami karnoskarbowymi. 

Konieczność uznania działalności flipperów za działalność gospodarczą wymagało będzie także przemyślenia optymalnej formy prawnej, a jest z czego wybierać. Przykładowo można rozważyć jednoosobową działalność gospodarczą, jedną ze spółek osobowych lub spółki kapitałowe, w szczególności spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością. Wybór ten zapewne będzie miał duży wpływ na bezpieczeństwo prowadzonych przedsięwzięć oraz ich efektywność podatkową. Inny jest bowiem zakres odpowiedzialności za zobowiązania przedsiębiorcy prowadzącego jednoosobową działalności podatkową a inna wspólnika spółki z ograniczoną odpowiedzialnością. Ponadto należy podkreślić, że wybór formy prawnej będzie mieć wpływ nie tylko na sposób opodatkowania, ale także na zakres odpowiedzialności za zobowiązania związane z działalnością. 

Skutki błędnych rozliczeń podatkowych

Nieprawidłowe ustalenie, czy dana aktywność na rynku nieruchomości stanowi działalność gospodarczą, może prowadzić do poważnych błędów w rozliczeniach podatkowych. W praktyce oznacza to ryzyko powstania zaległości w podatku dochodowym i VAT, a do tego – konieczność zapłaty odsetek za zwłokę. Jeśli urząd skarbowy uzna, że flipping był działalnością gospodarczą, może zażądać zapłaty podatków za kilka lat wstecz. Dodatkowo pojawia się ryzyko odpowiedzialności karnej skarbowej – na przykład grzywny lub innych sankcji, jeśli fiskus uzna, że podatnik celowo unikał podatków.

Jaki będzie miało to wpływ na rynek nieruchomości?

W nowej rzeczywistości prawnej można spodziewać się częstszych kontroli i niekorzystnych dla flipperów rozstrzygnięć fiskusa. Zwiększone ryzyko podatkowe i perspektywa zapłaty zarówno PIT, jak i VAT, może zniechęcić wielu inwestorów do tego typu działalności. Może to wpłynąć na spadek popytu w segmencie mieszkań „do remontu” i szybkiej odsprzedaży.

Część flipperów, chcąc uniknąć ryzyka podatkowego, może przestawić się na wynajem długoterminowy. To z kolei może zwiększyć podaż mieszkań na wynajem i – w dłuższej perspektywie – ustabilizować ten segment rynku.

Zmiany te mogą zniechęcić inwestorów nastawionych na szybki zysk, natomiast skorzystają na nich osoby kupujące mieszkania z rzeczywistym zamiarem zamieszkania.

Warto pamiętać, że przejście z modelu flippingu „prywatnego” na flipping prowadzony jako działalność gospodarcza wymaga odpowiedniego przygotowania, przemyślenia oraz wyboru najbardziej efektywnego modelu rozliczeń z fiskusem.

Autor: Karol Wawrzyszkiewicz