Odpowiedzialność karna dewelopera

Przepisy prawa nakładają na deweloperów szereg obowiązków związanych z przygotowaniem oraz prowadzeniem przedsięwzięcia deweloperskiego. Dążenie do zapewnienia nabywcom możliwie jak najszerszej ochrony ze strony instytucji państwowych doprowadziło do wprowadzenia szeregu przepisów karnych, penalizujących konkretne niezgodne z prawem działania dewelopera.

Obecnie oczekujemy na wejście w życie nowej ustawy deweloperskiej (Ustawy z dnia 20 maja 2021 r.  o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym). Nowa ustawa zacznie obowiązywać od 01 lipca 2022 r.

Odpowiedzialność karna dewelopera za niesporządzenie prospektu informacyjnego

Sporządzenie prospektu informacyjnego jest bezwzględnym obowiązkiem dewelopera. Na podstawie informacji przedstawionych w prospekcie informacyjnym nabywca podejmuje decyzję o nawiązaniu współpracy z deweloperem. Niesporządzenie prospektu informacyjnego podlega karze grzywny na podstawie obecnie obowiązującej ustawie deweloperskiej, takiej samej karze podlegać będzie również na podstawie nowych przepisów, które wejdą w życie w przyszłym roku.

Różnica w przepisach dotyczy ich redakcji. Zgodnie z obecnym stanem prawnym karze grzywny podlega ten, kto, będąc deweloperem, pracownikiem dewelopera lub inną osobą obowiązaną  w ramach umowy z deweloperem do sporządzenia prospektu informacyjnego, nie sporządza tego prospektu. Natomiast nowy przepis przewiduje karę grzywny dla tego, kto będąc obowiązanym do sporządzenia prospektu informacyjnego, nie sporządza tego prospektu mimo rozpoczęcia sprzedaży. Zastrzeżenie, iż kara dotyczy sytuacji niesporządzenia prospektu „mimo rozpoczęcia sprzedaży”, nie stanowi żadnego novum, ponieważ dopiero w tym momencie aktualizacje się obowiązek dewelopera posiadania prospektu informacyjnego.

Orzekanie w powyższych sprawach następuje w trybie przepisów ustawy z dnia 24 sierpnia 2001 r. – Kodeks postępowania w sprawach o wykroczenia.

Odpowiedzialność karna za podanie nieprawdziwych informacji w prospekcie informacyjnym

Kolejnym zachowaniem penalizowanym zarówno przez obecne, jak i nowe przepisy jest podanie nieprawdziwych informacji w prospekcie informacyjnym. Grzywnie, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do lat 2 podlega ten  kto, będąc odpowiedzialnym za informacje (i dane) zawarte w prospekcie informacyjnym podaje nieprawdziwe lub zataja prawdziwe informacje (i dane).

Odpowiedzialność karna za wypłatę środków z rachunku mieszkaniowego

Przepisy karne w ustawie deweloperskiej dotyczą również banków prowadzących mieszkaniowe rachunki powiernicze. Obecnie karze podlega ten, kto wbrew przepisom ustawy wypłaca deweloperowi środki zgromadzone na zamkniętym mieszkaniowym rachunku powierniczym lub otwartym mieszkaniowym rachunku powierniczym.

Nowe przepisy wprowadzą zmiany w obszarze mieszkaniowych rachunków powierniczych, powstanie jednocześnie Deweloperski Fundusz Gwarancyjny ściśle powiązany z procedurą dokonywania wpłat przez nabywców na rachunki powiernicze. Przepisy karne w tym zakresie zostaną odpowiednio dostosowane do nowych przepisów, niemniej karze niezmiennie podlegać będzie wypłata deweloperowi środków wbrew przepisom ustawy.

Odpowiedzialność za niezapewnienie środków ochrony wpłat dokonywanych przez nabywców

Nowa ustawa deweloperska kładzie szczególny nacisk na wzmocnienie ochrony środków wpłacanych przez nabywców. Ustawodawca uzasadnił ten kierunek zmian okolicznością, iż decyzja o zakupie nieruchomości jest często najbardziej doniosłą decyzją dotyczącą sfery finansów w życiu wielu ludzi. Nowy przepis karny dotyczyć będzie sytuacji niezapewnienia przez dewelopera nabywcom jednego ze środków ochrony wpłat dokonywanych przez nabywcę określonych w ustawie.

Odpowiedzialność za brak zgody na bezobciążeniowe przeniesienie własności lokalu na nabywcę

Od 01 lipca 2022 r. deweloper, który rozpoczyna sprzedaż, będzie miał obowiązek posiadać zgodę banku lub innego wierzyciela hipotecznego na bezobciążeniowe ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienie jego własności na nabywcę po wpłacie pełnej ceny przez nabywcę lub zobowiązanie do jej udzielenia, jeżeli takie obciążenie istnieje. Kto, będąc obowiązanym do posiadania w chwili rozpoczęcia sprzedaży zgody wierzyciela hipotecznego lub zobowiązania do jej udzielenia, nie będzie spełniał tego obowiązku, podlegać będzie karze grzywnie.

Osoby ponoszące odpowiedzialność w przypadku dewelopera niebędącego osobą fizyczną

Nowe przepisy doprecyzowują zasady odpowiedzialności karnej dewelopera, który nie jest osobą fizyczną, lecz działa na przykład w formie spółki prawa handlowego. W takiej sytuacji  odpowiedzialność karną przewidzianą w ustawie ponosi będzie osoba fizyczna działająca w imieniu lub w interesie dewelopera w ramach uprawnienia lub obowiązku do jego reprezentowania lub podejmowania w jego imieniu decyzji.