Nowe zasady opodatkowania najmu prywatnego

Rynek najmu lokali zaczyna się podnosić po pandemicznej zapaści. Rok 2020, jak wiemy przyniósł spore zawirowania w tym zakresie. Jednakże to nie koniec zmian. Ustawodawca zamierza bowiem ograniczyć dochodowość tego rodzaju inwestycji w przypadku części właścicieli mieszkań zajmujących się wynajmem swoich lokali. Do powyższego może dojść wskutek zmian przepisów podatkowych, planowanych w ramach Polskiego Ładu od 1 stycznia 2022 roku.

 

Najem prywatny, a działalność gospodarcza

Podmioty zajmujące się wynajmem lokali mieszkalnych można podzielić na dwie grupy:

  • prywatnych właścicieli mieszkań, których działalność w zakresie wynajmu nie stanowi działalności gospodarczej,
  • przedsiębiorców, którzy zawodowo, w sposób zorganizowany i ciągły zajmują się wynajmem.

Granica pomiędzy działalnością w ramach tzw. najmu prywatnego oraz najmu stanowiącego przedmiot prowadzonej działalności gospodarczej jest często trudna do jednoznacznego określenia. Najczęściej przyjmuje się, że dopóty czynności właściciela lokali nie mają charakteru działania zorganizowanego, dopóki mamy do czynienia z najmem prywatnym. Nie jest przy tym istotna liczba wynajmowanych lokali – rozstrzygające znaczenie ma to, czy jest to nadal działanie nieprofesjonalne, stanowiące w istocie jedynie zarząd własnym majątkiem.

Obecnie podstawową formą opodatkowania dochodów z najmu lub dzierżawy są zasady ogólne, według skali podatkowej:

  • 17% dla dochodów nieprzekraczających pierwszego progu podatkowego, oraz
  • 32% dla drugiego progu podatkowego, obejmującego dochody powyżej 85 528 zł.

Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych, gdzie stawka wynosi 8,5% lub 12,5%, jest fakultatywną formą opodatkowania, która wymaga zgłoszenia naczelnikowi urzędu skarbowego. Co istotne, obecnie z ryczałtu jako fakultatywnej formy opodatkowania mogą korzystać zarówno prywatni właścicieli, jak i w przedsiębiorcy.

Przedsiębiorcy prowadzący działalność gospodarczą w zakresie najmu mieszkań mogą zatem opodatkować uzyskane w ten sposób przychody według skali podatkowej, ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych (stawką 8,5% oraz 12,5% ponad 100 tys. zł przychodu), jak również mogą wybrać opodatkowanie podatkiem liniowym (19% niezależnie od wysokości osiąganych dochodów, w przeciwieństwie do skali podatkowej, gdzie o wysokości stawki rozstrzyga wysokość osiąganego przychodu).

Proponowane zmiany

Nowelizacja ustaw podatkowych przewiduje wprowadzenie jednolitych zasad opodatkowania przychodów ze źródła przychodu osób fizycznych określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze, w tym również dzierżawy, poddzierżawy działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Od 01 stycznia 2022 roku, wszyscy podatnicy osiągający przychody z powyższego tytułu będą zobowiązani stosować jednolite, takie same dla wszystkich, zasady opodatkowania tych przychodów. Przychody będą opodatkowane wyłącznie ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Ryczałt dla przychodów z tego tytułu nie ulega zmianie i będzie nadal wynosił 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł.

Ocena projektu

Wprowadzenie jednolitych zasad opodatkowania przychodów osób fizycznych z najmu może spowodować, że wynajem prywatny stanie się mniej opłacalny. Dotyczyć to będzie w szczególności osób, którzy lokują swoje oszczędności bądź zaciągają kredyty na zakup mieszkań, które docelowo mają zostać przeznaczone na wynajem. Właściciele mieszkań, którzy ponoszą znaczne koszty związane z najmem, w postaci kosztów remontu, ubezpieczenia, odsetek od rat kredytu zaciągniętego na zakup nieruchomości oraz innych, mogą stracić możliwość obniżenia swoich zobowiązań podatkowych.

W przypadku obliczania podatku na zasadach ogólnych, według skali podatkowej, właściciele mieszkań nie tylko korzystali z kwoty wolnej od podatku, ale comiesięczne należności podatkowe mogli pomniejszać o koszty poniesione w związku z wynajmem, co często doprowadzało do sytuacji braku obowiązku zapłaty jakiegokolwiek podatku dochodowego. W przypadku ryczałtu nie jest dopuszczalne obniżanie należnej kwoty podatku o poniesione koszty, nie jest również możliwe korzystanie z kwoty wolnej. Jednak sam sposób obliczania podatku w ramach ryczałtu jest nieporównywalnie mniej skomplikowany oraz bardziej przejrzysty.