Nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców

W ostatnim czasie obserwujemy spadek zainteresowania nabywaniem nieruchomości w naszym kraju, co ma niechybnie związek z kolejnymi podwyżkami stóp procentowych, a tym samym zmniejszeniem dostępności kredytów hipotecznych. Niemniej jednak, z uwagi na licznie przybywających obecnie do Polski obcokrajowców, tematem ważnym staje się zagadnienie możliwości nabywania przez cudzoziemców polskich nieruchomości.

Zasady ogólne

Zgodnie z ogólną regułą, nabycie nieruchomości w Polsce przez cudzoziemca wymaga zezwolenia ministra właściwego do spraw wewnętrznych. Nieruchomościami, dla których ustawa zastrzega obowiązek uzyskania zezwolenia, jest między innymi nieruchomość gruntowa niezabudowana lub zabudowana budynkiem. Zezwolenie jest wydawane w drodze decyzji administracyjnej przez ministra, jeżeli sprzeciwu nie wniesie Minister Obrony Narodowej, a w przypadku nieruchomości rolnych, również minister właściwy do spraw rozwoju wsi.

Zezwolenie ministra – nie zawsze wymagane

W ustawie o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców z dnia 24 marca 1920 r. wskazano liczne wyjątki od ogólnej zasady uzyskiwania zezwolenia ministra.

Uzyskanie zezwolenia ministra nie jest wymagane między innymi w następujących przypadkach:

• nabycia samodzielnego lokalu mieszkalnego w rozumieniu ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, znajdującego się w budynku. Powyższe zwolnienie nie dotyczy zatem między innymi nieruchomości budynkowych, do zakupu których (co do zasady) niezbędne jest uzyskanie zezwolenia ministra;
• nabycia samodzielnego lokalu użytkowego o przeznaczeniu garażowym lub udziału w takim lokalu, jeżeli jest to związane z zaspokojeniem potrzeb mieszkaniowych nabywcy, właściciela nieruchomości lub samodzielnego lokalu mieszkalnego;
• nabycia nieruchomości (innej niż lokal mieszkalny lub lokal użytkowy) przez cudzoziemca zamieszkującego w Rzeczypospolitej Polskiej co najmniej 5 lat od udzielenia mu zezwolenia na pobyt stały lub zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego Unii Europejskiej;
• nabycia przez cudzoziemca będącego małżonkiem obywatela polskiego i zamieszkującego w Rzeczypospolitej Polskiej co najmniej 2 lata od udzielenia mu zezwolenia na pobyt stały lub zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego Unii Europejskiej nieruchomości, które w wyniku nabycia stanowić będą wspólność ustawową małżonków;
• nabycia przez cudzoziemca nieruchomości, jeżeli w dniu nabycia jest uprawniony do dziedziczenia ustawowego w rozumieniu prawa polskiego po zbywcy nieruchomości, a zbywca nieruchomości jest jej właścicielem lub wieczystym użytkownikiem co najmniej 5 lat.

Co ważne, zwolnień opisanych wyżej nie stosuje się do nieruchomości położonych w strefie nadgranicznej.

Nabycie nieruchomości wbrew przepisom ustawy

Nabycie nieruchomości przez cudzoziemca wbrew przepisom ustawy jest nieważne. Jest to nieważność bezwzględna, co oznacza, że czynność jest nieważna już od momentu jej dokonania, nie wywiera żadnych skutków prawnych i nie może zostać konwalidowana, tj. uznana z mocą wsteczną za czynność ważną w następstwie zdarzeń późniejszych.

W razie nabycia nieruchomości wbrew przepisom ustawy, o nieważności nabycia orzeka sąd. Sąd orzeka również na żądanie, właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości, wójta (burmistrza, prezydenta miasta), starosty, marszałka województwa lub wojewody albo na żądanie ministra właściwego do spraw wewnętrznych.