Przewiń niżej

Zakup nieruchomości z kredytem

Magdalena Hajduk

Rynek nieruchomości w dalszym ciągu jest rozgrzany do czerwoności. Zainteresowaniem cieszą się zarówno nieruchomości dostępne na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Te drugie często bywają jednak obciążone kredytem hipotecznym, co zniechęca potencjalnych nabywców. Jak się zabezpieczyć, decydując na zakup nieruchomości bez „czystej” księgi wieczystej? O tym w dzisiejszym artykule.

 

DZIAŁ IV KSIĘGI WIECZYSTEJ - HIPOTEKA

Najczęściej występującym obciążeniem nieruchomości, ujawnionym w księdze wieczystej, jest oczywiście hipoteka. Spośród hipotek wyróżniamy hipoteki umowne oraz przymusowe.

Hipoteka umowna

Hipoteki umowne zazwyczaj zabezpieczają wierzytelności bankowe. Wynikają najczęściej z zawartych przez właścicieli nieruchomości umów kredytów hipotecznych. Co do zasady nie ma przeszkód w sprzedaży nieruchomości obciążonej hipoteką umowną. W praktyce najczęściej występują sytuacje, kiedy cena sprzedaży nieruchomości uiszcza przez nabywcę jest w całości lub w części przeznaczana na spłatę wierzytelności zabezpieczonej hipotecznie. Wówczas dochodzi do wygaśnięcia wierzytelności zabezpieczonej hipotecznie.

Wykreślenie hipoteki umownej może nastąpić po spłacie wierzytelności zabezpieczonej hipoteką, na podstawie zaświadczenia wierzyciela hipotecznego o zgodzie na wykreślenie hipoteki. Takie zaświadczenie może posłużyć za podstawę do wykreślenia hipoteki umownej. Warto zadbać o to, aby przed przeniesieniem własności nieruchomości właściciel pozyskał promesę wierzyciela na wykreślenie hipoteki w razie spłaty wierzytelności.

Hipoteka przymusowa

Inaczej sytuacja przedstawia się, kiedy w dziale IV księgi wieczystej wpisana jest hipoteka przymusowa. Hipoteka przymusowa powstaje niezależnie od woli właściciela obciążonej nieruchomości (najczęściej wbrew jego woli). Aby uzyskać takie zabezpieczenie, wierzyciel musi dysponować odpowiednim dokumentem, jakim jest tytuł wykonawczy. Wykorzystywana jest głównie przez podmioty publiczne, do zabezpieczenia należności publicznoprawnych (podatków, składek na ubezpieczenia społeczne, grzywien, nawiązek).

Hipoteka przymusowa może zostać spłacona przez nabywcę nieruchomości dopiero po przeniesieniu własności nieruchomości. Zgodnie z art. 62b ust. 2 Ordynacji podatkowej zapłata podatku może nastąpić przez aktualnego właściciela przedmiotu hipoteki przymusowej lub zastawu skarbowego, jeżeli podatek zabezpieczony jest hipoteką przymusową lub zastawem skarbowym. Co oczywiste, organ administracji publicznej nie sporządzi promesy dotyczącej możliwości wykreślenia hipoteki przymusowej po jej spłacie, tak jak jest to możliwe w przypadku hipoteki umownej.

Zaległości czynszowe

Poza hipotekami warto pamiętać również o ciążących na nieruchomościach zaległościach czynszowych. Jak się jednak okazuje, nabywca nieruchomości nie odpowiada za zapłatę zaległego czynszu należnego zarządcy nieruchomości. Zgodnie z wyrokiem Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 12 października 2018 r. (V ACa 737/17) przejście korzyści i ciężarów w przypadku zbycia nieruchomości odnosi się do tych tylko ciężarów i korzyści, jakie powstały po wydaniu rzeczy. W ocenie Sądu, jeżeli chodzi o odszkodowanie dotyczące zbytej nieruchomości przypadające za okres wcześniejszy to mogłoby ono przejść na nabywcę tylko na podstawie szczególnej umowy. Aby nabywca został skutecznie obciążony zadłużeniem czynszowym zbywcy, powinien zawrzeć ze zbywcą np. umowę przejęcia długu. W przeciwnym razie roszczenie zarządcy o zapłatę zaległego czynszu może nie być skuteczne.

 

Kategoria: Prawo nieruchomości

Szukaj
w Strefie Wiedzy

IP Blog Spółki z Górnej Półki Procesowy.pl

 

W celu poprawienia jakości świadczonych usług na naszej stronie wykorzystujemy pliki cookies. To całkowicie bezpieczne dla Ciebie i Twoich danych. Jeśli nie wyrażasz na to zgody, prosimy, zmień ustawienia swojej przeglądarki.

Zamknij