Notice: Trying to get property 'taxonomy' of non-object in /home/szip/ftp/domeny/kancelaria-szip.pl/wp-content/plugins/wordpress-seo/src/helpers/current-page-helper.php on line 474

Notice: Undefined property: WP_Error::$taxonomy in /home/szip/ftp/domeny/kancelaria-szip.pl/wp-content/plugins/wordpress-seo/src/presentations/indexable-term-archive-presentation.php on line 152

Notice: Undefined property: WP_Error::$taxonomy in /home/szip/ftp/domeny/kancelaria-szip.pl/wp-content/plugins/wordpress-seo/src/presentations/indexable-term-archive-presentation.php on line 211

Notice: Undefined property: WP_Error::$taxonomy in /home/szip/ftp/domeny/kancelaria-szip.pl/wp-content/plugins/wordpress-seo/src/builders/indexable-hierarchy-builder.php on line 326

Notice: Undefined property: WP_Error::$parent in /home/szip/ftp/domeny/kancelaria-szip.pl/wp-content/plugins/wordpress-seo/src/builders/indexable-hierarchy-builder.php on line 328

Naruszenie przepisów prawa miejscowego, a ważność pozwolenia na budowę

Decyzja administracyjna o pozwoleniu na budowę może zostać uznana za nieważną, jeżeli wydana została z rażącym naruszeniem prawa (art. 156 § 1 pkt 2 k.p.a.). Co zatem w sytuacji, gdy inwestycja, dla której zostało wydane pozwolenie na budowę, jest niezgodna z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego?

 

Brak zgodnego stanowiska

Zgodnie z dominującą linią orzeczniczą, wyeliminowanie ostatecznej decyzji administracyjnej w oparciu o przesłankę rażącego naruszenia prawa (art. 156 § 1 pkt 2 k.p.a.) powinno następować tylko w okolicznościach bezspornych. „Rażące” naruszenie prawa występuje w sytuacji, gdy treść decyzji pozostaje w wyraźnej i oczywistej sprzeczności z treścią przepisu prawa, a charakter tego naruszenia powoduje przy tym, że decyzja taka nie może być akceptowana jako akt wydany przez organ praworządnego państwa.

Zagadnienie ważności pozwolenia na budowę wydanego z naruszeniem przepisów prawa miejscowego analizował Naczelny Sąd Administracyjny. W przedstawionej sprawie doszło do wydania pozwolenia na budowę dla inwestycji obejmującej budowę budynków jednorodzinnych w zabudowie szeregowej, podczas gdy obowiązujący dla tego obszaru miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dopuszczał wyłącznie zabudowę jednorodzinną wolnostojącą oraz bliźniaczą. Organ drugiej instancji stwierdził nieważność wydanej decyzji z uwagi na uchybienie ustaleniom planu. Rozstrzygnięcie to podzielił Wojewódzki Sąd Administracyjny.

Rozstrzygnięcie NSA

Wskutek skargi kasacyjnej, Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 25 maja 2023 r. (II OSK 50/20) stwierdził, że oceniając to naruszenie przez pryzmat art. 156 § 1 pkt 2 k.p.a. nie można przyjąć, że jest to naruszenie prawa kwalifikowane. W ocenie Sądu nie zaistniały wymagane łącznie trzy przesłanki niezbędne do zastosowania ww. konstrukcji prawnej, bowiem niezależnie od naruszenia prawa, charakteru przepisu, który został naruszony, to racje ekonomiczne lub gospodarcze – a więc skutki, które wywołuje decyzja, nie pozwalają na zastosowanie tego przepisu. Ujawnione naruszenia nie wywołują skutków niemożliwych do zaakceptowania z punktu widzenia praworządności, podczas gdy stwierdzenie nieważności może dotyczyć tylko przypadków ewidentnego bezprawia, którego nie można usprawiedliwiać ani tolerować z uwagi na skutki niemożliwe do zaakceptowania z punktu widzenia praworządności i zasad demokratycznego państwa prawa.

Zaburzenie ładu urbanistycznego?

Z takim przypadkiem w realiach rozstrzyganej sprawy jednak nie mamy do czynienia. Wbrew stanowisku sądu pierwszej instancji, Naczelny Sąd Administracyjny uznał, że zabudowa jednorodzinna, objęta decyzją organu administracji architektoniczno- budowlanej, nie prowadzi do zaburzenia ładu urbanistycznego na spornym terenie.

Do tego zwrócił uwagę na społeczny aspekt sprawy, ponieważ sporne budynki mieszkalne jednorodzinne dwulokalowe zostały faktycznie zrealizowane, więc skutki ekonomiczne stwierdzenia nieważności decyzji o pozwoleniu na budowę byłyby znaczne. Tym samym, w okolicznościach sprawy, zdaniem NSA nie było uzasadnionych podstaw do zastosowania konstrukcji prawnej z art. 156 § 1 pkt 2 k.p.a. przez organy architektoniczno-budowlane.

 

Zasiedzenie nieruchomości, a roszczenie o zapłatę wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z niej

Zasiedzenie jest pierwotnym i nieodpłatnym sposobem nabycia prawa własności nieruchomości przez jej posiadacza, wskutek faktycznego posiadania nieruchomości oraz rozporządzania nią jak właściciel przez okres oznaczony w ustawie. Innymi słowy, zasiedzenie jest sposobem nabycia własności przez upływ czasu, w którym właściciel mógł dochodzić wydania nieruchomości, ale tego nie uczynił.

 

Zasiedzenie nieruchomości –  czym jest?

Zgodnie z przepisem art.  172 k.c., posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od 20 lat jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie). Po upływie 30 lat posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze. Powyższe oznacza, że wskutek upływu czasu posiadacz staje się właścicielem nieruchomości z mocy samego prawa i nie ma obowiązku zapłaty wynagrodzenia za nieruchomość będącą przedmiotem zasiedzenia oraz nie musi podejmować żadnych innych kroków prawnych aby uzyskać prawo własności. W praktyce jednak zmiana statusu właścicielskiego w księdze wieczystej wymaga przeprowadzenia postępowania o stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości.

Bez wynagrodzenia dla właściciela – uchwała Sądu Najwyższego

Jak zostało wyżej wskazane, do nabycia prawa własności dochodzi w sposób nieodpłatny. Dotychczasowy właściciel, ujawniony w księdze wieczystej, nie otrzyma zatem wynagrodzenia za utratę prawa własności nieruchomości. W doktrynie pojawił się jednak istotny problem dotyczący tego, czy właściciel nieruchomości może domagać się wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z jego nieruchomości w okresie poprzedzającym zasiedzenie.

Wyżej zasygnalizowane zagadnienie do tej pory omawiała uchwała Sądu Najwyższego z dnia 30 listopada 2016 r. (sygn. akt III CZP 77/16), zgodnie z którą właścicielowi nieruchomości obciążonej wskutek zasiedzenia służebnością przesyłu nie przysługuje roszczenie o wynagrodzenie za korzystanie z tej nieruchomości za okres poprzedzający zasiedzenie. W uzasadnieniu uchwały Sąd Najwyższy wskazał, że przemawia za tym ocena funkcji zasiedzenia i ukształtowanych w celu jej realizacji stosunków prawnych pomiędzy poprzednim właścicielem, a nabywcą własności. Jak wskazał Sąd Najwyższy: (…) funkcja zasiedzenia sprzeciwia się przyznaniu byłemu właścicielowi wobec posiadacza, który stał się właścicielem (uprawnionym z innego prawa rzeczowego) roszczeń wynikających z prawa własności, do takich zaś należą roszczenia uzupełniające za okres poprzedzający datę zasiedzenia, w tym roszczenie o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy. Ład, porządek prawny i stabilizacja stosunków w zakresie odnoszącym się do własności rzeczy, czyli wszystko to, do czego zapewnienia zmierza zasiedzenie, ulegałoby ponownie zakłóceniu. Byłoby więc to nie do pogodzenia z celem zasiedzenia.

Powyższy pogląd Sądu Najwyższego wpłynął negatywnie na uprawnienia dotychczasowych właścicieli nieruchomości – również tych, których nieruchomości nie zostały zasiedziane przez posiadaczy infrastruktury przesyłowej. Za utrwalony w judykaturze uznano bowiem pogląd, że osobie, która utraciła własność rzeczy wskutek jej zasiedzenia przez posiadacza, nie przysługuje wobec niego roszczenie o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy bez tytułu prawnego w okresie poprzedzającym dzień zasiedzenia.

Nowe pytanie prawne – rewizja dotychczasowego stanowiska judykatury

Po siedmiu latach od opublikowania uchwały, postanowieniem Sądu Najwyższego  z dnia 03 lutego 2022 r. (sygn. akt II CSKP 371/22) Sąd Najwyższy przekazał do rozstrzygnięcia 7 sędziom Sądu Najwyższego zagadnienie prawne: Czy byłemu właścicielowi może przysługiwać przeciwko posiadaczowi samoistnemu rzeczy roszczenie o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z niej (art. 224, 225 k.c.) za okres poprzedzający nabycie przez tego posiadacza własności rzeczy w drodze zasiedzenia?

Uzasadniając potrzebę przedstawienia pytania prawnego, Sąd Apelacyjny, który powziął wątpliwości rozstrzygając sprawę dotyczącą roszczeń właściciela nieruchomości, odniósł się do szerokiej krytyki dotychczas obowiązującego poglądu Sądu Najwyższego oraz wskazał, że zarówno argumenty aksjologiczne, jak i prawne przemawiają za stanowiskiem przeciwnym, niż dotychczas wyrażane w orzecznictwie Sądu Najwyższego, co mogłoby prowadzić do wniosku, że byłemu właścicielowi rzeczy przysługuje wobec posiadacza, który stał się jej właścicielem, roszczenie o wynagrodzenie za korzystanie z tej rzeczy za okres poprzedzający datę zasiedzenia.

Z niecierpliwością czekamy zatem na rozstrzygnięcie zagadnienia prawnego przez Sąd Najwyższy, jednak już obecnie, w ślad za dorobkiem doktryny, szereg argumentów prawnych może uzasadniać słuszność roszczeń właścicieli nieruchomości, którzy swój status właścicielski utracili w drodze zasiedzenia.

Pomoc państwa w oszczędzaniu na cele mieszkaniowe?

Projekt ustawy o pomocy państwa w oszczędzaniu na cele mieszkaniowe (druk numer 3096) wpłynął do Sejmu 23 marca 2023 roku. Prace nad nowymi rozwiązaniami prawnymi trwają. Dotyczą one wsparcia udzielanego przez państwo w zakresie systematycznego oszczędzania na cele mieszkaniowe oraz wprowadzenia okresowych dopłat do rat spłaty kredytów hipotecznych udzielanych na zakup pierwszego mieszkania.

 

Dla kogo wsparcie państwa?

Celem proponowanych rozwiązań ma być poprawa stanu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych gospodarstw domowych nieposiadających mieszkania poprzez szereg rozwiązań systemowych. Przede wszystkim projektodawcy zapowiadają udzielanie wsparcia dla systematycznego oszczędzania na cele mieszkaniowe, przy czym dotyczy to jedynie pierwszego własnego lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego zaspokajającego potrzebę mieszkaniową oszczędzającego. Dodatkowo w okresach utrzymywania się wysokich stóp procentowych, mają znaleźć zastosowanie mechanizmy zwiększające zdolność do zaciągnięcia i spłaty kredytów hipotecznych na pierwsze mieszkanie.

Zgodnie z zapowiedzią, projekt zakłada również wprowadzenie rozwiązań zabezpieczających inwestorów budujących mieszkania w ramach rządowego programu wsparcia budownictwa społecznego czynszowego (SBC) oraz najemców takich mieszkań przed konsekwencjami wzrostu obciążeń finansowych związanych ze spłatą preferencyjnego kredytu w okresie dużej zmienności i wzrostu rynkowych stóp procentowych.

Konto mieszkaniowe

Program systematycznego, wspieranego ze środków budżetu państwa, oszczędzania na cele mieszkaniowe będzie opierać się na następujących zasadach: do programu systematycznego oszczędzania będą mogły przystąpić gospodarstwa domowe, o ile osoba prowadząca gospodarstwo nie jest, i przed rozpoczęciem oszczędzania, nie była właścicielem mieszkania. Przepisy ustawy określą przypadki, w których pomimo posiadania prawa do mieszkania, prowadzący gospodarstwo domowe będzie mógł rozpocząć oszczędzanie w ramach rządowego programu.

Oszczędzanie na Koncie Mieszkaniowym będzie polegało na comiesięcznym dokonywaniu wpłat na rachunek oraz będzie mogło dotyczyć również osoby małoletniej. Przepisy ustawy określą czas systematycznego oszczędzania oraz minimalną i maksymalną wpłatę na Konto. Wpłacane w okresie systematycznego oszczędzania środki będą objęte finansowym wsparciem w formie tzw. premii mieszkaniowej.

Ponadto odsetki naliczane od gromadzonych oszczędności na Koncie Mieszkaniowym będą zwolnione z podatku dochodowego od zysków kapitałowych. Należy jednak podkreślić, że przepisy ustawy określą termin wydatkowania środków na cel mieszkaniowy.

Dopłaty do rat kredytów

W ramach nowej ustawy o pomocy państwa w oszczędzaniu na cele mieszkaniowe, nastąpią zmiany w przepisach ustawy z dnia 1 października 2021 r. o gwarantowanym kredycie mieszkaniowym. Zostaną wprowadzone nowe zasady udzielania kredytów mieszkaniowych z prawem dopłaty do rat udzielanych i spłacanych na warunkach określonych w ustawie. Przepisy w niej zawarte określą warunki ubiegania się o kredyt, który będzie mógł zostać udzielony na pokrycie całości albo części wydatków ponoszonych w celu poprawy warunków mieszkaniowych. Do kredytu zostanie udzielona dopłata, a zasady jej obliczania określi ustawa.

Społeczne Agencje Najmu

Nowelizacja ustawy z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (t.j. Dz. U. 2021 r. poz. 2224), której obecna nazwa to Ustawa o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, wprowadziła do naszego porządku prawnego nową formę prawną: społeczne agencje najmu (SAN). W założeniu SAN miały umożliwić zwiększenie zasobu mieszkaniowego gmin we współpracy z prywatnymi właścicielami, którzy zawieraliby z SAN umowy dzierżawy własnych lokali mieszkalnych. Jakie korzyści mogą płynąć ze współpracy z SAN?

 

Działalność Społecznych Agencji Najmu

Zgodnie z definicją ustawową, społeczną agencją najmu jest podmiot prowadzący, w celu tworzenia warunków do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych wspólnoty samorządowej, działalność polegającą na dzierżawie lokali mieszkalnych lub budynków mieszkalnych jednorodzinnych od ich właścicieli oraz wynajmowaniu tych lokali lub tych budynków osobom fizycznym wskazanym przez gminę na zasadach określonych w niniejszym rozdziale.

Mechanizm, w oparciu o który działa SAN, przedstawia się zatem w taki sposób, że społeczna agencja najmu dzierżawi mieszkania od ich właścicieli, a następnie wynajmuje je mieszkańcom, spełniającym określone kryteria. Właściciel lokalu otrzymuje od SAN czynsz niższy aniżeli czynsz rynkowy. W zamian za zmniejszenie dochodu właściciela, SAN ma zapewniać mu terminowe uiszczanie czynszu w stawce uzgodnionej z SAN, stabilne użytkowanie i utrzymanie mieszkania w dobrym stanie technicznym.

Forma prawna Społecznych Agencji Najmu

Społeczną agencją najmu może zostać spółka gminna, stowarzyszenie, fundacja lub spółdzielnia socjalna. Warunkiem prowadzenia działalności SAN na terenie gminy jest zawarcie z gminą umowy o współpracy.

Umowa o współpracy z gminą

Warunkiem prowadzenia przez SAN działalności na terenie gminy jest zawarcie przez tę gminę umowy z SAN, zwanej „umową o współpracy”, określającej między innymi zasady współfinansowania przez gminę działalności SAN. Umowa o współpracy jest zawierana na okres 5 lat, przy czym wobec SAN będących spółkami gminnymi, umowa o współpracy może zostać przedłużona na okres kolejnych 5 lat na wniosek SAN złożony w ostatnim roku obowiązywania umowy o współpracy. Przedłużenie to można ponawiać na tożsamych zasadach. Wypowiedzenie umowy o współpracy następuje z zachowaniem co najmniej rocznego okresu wypowiedzenia.

Umowa dzierżawy lokalu mieszkalnego

Umowę dzierżawy pomiędzy właścicielem lokalu mieszkalnego lub budynku mieszkalnego jednorodzinnego, a SAN zawiera się na czas oznaczony. Umowa dzierżawy ulega rozwiązaniu najpóźniej z dniem zakończenia umowy o współpracy z gminą. W przypadku wypowiedzenia umowy o współpracy, SAN wypowiada umowę dzierżawy.

W umowie dzierżawy SAN może zobowiązać się do przeprowadzania remontów dzierżawionego lokalu mieszkalnego lub budynku mieszkalnego jednorodzinnego. Remont dzierżawionego lokalu mieszkalnego lub budynku mieszkalnego jednorodzinnego może być przeprowadzony przez SAN w zamian za obniżenie albo czasowe zaniechanie poboru czynszu dzierżawy.

Ryzyko związane ze stanem technicznym lokalu spoczywa na SAN. SAN jest zatem zobowiązana do dokonywania niezbędnych remontów obciążających wynajmującego. Właściciel lokalu, który wydzierżawił lokal dla SAN, nie musi zatem martwić się stanem lokalu, czy też jego zdatnością do użytkowania. Zadaniem SAN jest dbałość o te kwestie, natomiast właściciel lokalu ma gwarancję uzyskiwania stałego dochodu z lokalu w postaci czynszu dzierżawnego. Czynsz ten jest płatny właścicielowi nawet w sytuacji, gdy lokal nie jest wynajmowany przez SAN żadnemu lokatorowi. Co więcej, właściciel lokalu może skorzystać ze zwolnienia od podatku dochodowego swojego przychodu z tytułu dzierżawy mieszkania dla SAN.

Wypowiedzenie umowy dzierżawy następuje z zachowaniem co najmniej:

  • sześciomiesięcznego okresu wypowiedzenia – w przypadku gdy umowę dzierżawy wypowiada SAN,
  • rocznego okresu wypowiedzenia – w przypadku gdy umowę dzierżawy wypowiada właściciel lokalu mieszkalnego lub budynku mieszkalnego jednorodzinnego.

Tak długi, bo aż roczny okres wypowiedzenia umowy dzierżawy, może zniechęcać właścicieli do nawiązywania współpracy z SAN. Z drugiej jednak strony, w ten sposób najemca lokalu zyska sporo czasu na ewentualne poszukiwania innego lokalu mieszkalnego, do którego wyprowadzi się po rozwiązaniu umowy najmu. Należy jednak pamiętać, że właściciel lokalu nie jest stroną umowy z najemcą, a zatem swoje roszczenie o zwrot lokalu skieruje do SAN, która nie korzysta z przepisów chroniących lokatora w razie eksmisji.

Umowa najmu lokalu mieszkalnego

Dzierżawa lokali mieszkalnych od prywatnych właścicieli na zasadach przewidzianych w ustawie o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ma umożliwić ich wynajmowanie osobom, które znajdują się w trudniejszej sytuacji życiowej i nie mogą sobie pozwolić na samodzielny najem lub zakup mieszkania. Kryteria uprawniające do najmu mieszkania od SAN określa gmina.

SAN jest podmiotem wynajmującym lokal, przyjmuje w ten sposób na siebie wszelkie obowiązki obciążające wynajmującego.

Najemcy lokali od SAN mogą ubiegać się ponadto o dopłaty do czynszu w ramach programów socjalnych, przez co czynsz najmu może być zdecydowanie niższy niż czynsz rynkowy. Co ważne, dochody z działalności, SAN przeznacza w całości na tę działalność.

Umowę najmu SAN zawiera na czas oznaczony z osobą fizyczną wskazaną przez gminę. Umowa najmu ulega rozwiązaniu najpóźniej z dniem zakończenia umowy dzierżawy. W przypadku wypowiedzenia umowy dzierżawy SAN wypowiada umowę najmu z zachowaniem co najmniej trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia. Jak zatem widać, stosunek najmu lokalu od SAN może być niestety stosunkiem nietrwałym.

Nowa forma opłaty planistycznej – projekt zmian w planowaniu przestrzennym

W ostatnim czasie pojawiła się informacja o projektowanych zmianach w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zapowiedź może okazać się istotna dla wielu właścicieli nieruchomości, których wartość wzrośnie wskutek uchwalonego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Powodem jest zmiana sposobu naliczania tak zwanej opłaty planistycznej.

 

Obecne zasady ustalania opłaty planistycznej

Obecnie zgodnie z przepisem art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, to  wójt, burmistrz bądź prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości.

Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty następuje po przeprowadzeniu postępowania administracyjnego zakończonego wydaniem decyzji administracyjnej. Od decyzji wójta, burmistrza, prezydenta przysługuje odwołanie do organu wyższego stopnia, czyli samorządowego kolegium odwoławczego.

Wzrost wartości nieruchomości będzie mieć zatem miejsce, jeżeli gmina w drodze planu miejscowego zmieni przeznaczenie nieruchomości z rolnego na budowlane, bądź też w pewnych przypadkach zmieni przeznaczenie terenu z przemysłowego na usługowy.

Projekt nowelizacji

Autorzy nowelizacji przepisów chcą, w których opłata planistyczna byłaby uiszczana niezależnie od tego, czy właściciel sprzedaje nieruchomość czy nie. Obecnie, jak wskazano wyżej – opłata naliczana jest wyłącznie w momencie sprzedaży nieruchomości, o ile dochodzi do niej przed upływem 5 lat od wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiany.

Jeżeli nowe przepisy wejdą w życie, wówczas gmina uchwali nowy plan miejscowy lub zmieni plan obowiązujący. Zmiany te doprowadzą do wzrostu wartości nieruchomości objętych planem poprzez zmianę ich przeznaczenia. Każdy właściciel takiej nieruchomości będzie więc musiał się liczyć z tym, że gmina będzie uprawniona do nałożenia na niego obowiązku zapłaty opłaty planistycznej.

Należy tutaj podkreślić, że ustawa wprowadza sztywną wysokość „nowej” opłaty planistycznej i wyniesie ona aż 30 procent wzrostu wartości nieruchomości (obecnie opłata wynosi maksymalnie 30% wzrostu wartości nieruchomości, a stawkę opłaty określa rada gminy). Nowelizacja przewiduje możliwość rozłożenia opłaty na raty, jednak to dobrodziejstwo nie będzie dostępne dla wszystkich właścicieli nieruchomości, których wartość wzrosła.

Szansa dla samorządów

Warto w tym miejscu zauważyć, że pokrycie planistyczne w naszym kraju wynosi zaledwie około 1/3 powierzchni kraju, tak więc nowe przepisy mogą zachęcić  część gmin do wprowadzenia planów miejscowych, ponieważ w ten sposób będą one mogły zapewnić dodatkowe wpływy do budżetu gminy.

Istotna kwestia dotyczy również zmiany obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub uchwalenia nowego planu w miejsce planu, który wygasł z mocy prawa (problem tak zwanej luki planistycznej). Do tej pory zgodnie przyjmowano w orzecznictwie sądowym, że jeżeli przeznaczenie nieruchomości w obu planach, poprzednio i obecnie obowiązującym, zostanie ocenione jako tożsame – to wzrost wartości nieruchomości nie może być odnoszony do faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed uchwaleniem planu aktualnie obowiązującego. Wymagać będzie zatem rozstrzygnięcia, czy dotychczasowe poglądy w tym zakresie zachowają aktualność pomimo wejście w życie ewentualnej zmiany przepisów.

Nowa ustawa deweloperska cz.3 Umowa rezerwacyjna

Nowa ustawa deweloperska, poza Deweloperskim Funduszem Gwarancyjnym wprowadziła w życie przepisy odnoszące się również do często stosowanych przed nabyciem nieruchomości umów rezerwacyjnych.

Umowy rezerwacyjne były i nadal są zawierane przez osoby zainteresowane nabyciem lokalu od dewelopera. Standardem w tego typu umowach jest wpłacanie „opłaty rezerwacyjnej”, która przepada, jeżeli zainteresowany nie zawrze w umówionym terminie umowy deweloperskiej.

Do tej pory umowa taka nie posiadała regulacji ustawowej, dlatego nowa ustawa deweloperska wprowadziła zmiany, które wpłyną na dotychczasową praktykę zawierania umów rezerwacyjnych. Wprowadzenie ustawowej regulacji umów rezerwacyjnych ma zapewnić możliwość wykazywania przez dewelopera przed instytucją finansową finansującą przedsięwzięcie deweloperskie wyników tzw. przedsprzedaży. Jednocześnie wzmocniony został poziom ochrony przyszłych nabywców, którzy zdecydują się na zawarcie umowy rezerwacyjnej.

 

Umowa rezerwacyjna w praktyce

W drodze umowy rezerwacyjnej potencjalny nabywca wyraża zainteresowanie zakupem wybranego lokalu mieszkalnego za oznaczoną cenę. Umowa rezerwacyjna powinna gwarantować zainteresowanemu, że wybrany przez niego lokal nie zostanie sprzedany innej osobie. Zawarciu umowy rezerwacyjnej z reguły towarzyszy zapłata kwoty zadatku lub zaliczki, w ustalonej wysokości stanowiącej ułamek ceny nieruchomości.

W uzasadnieniu projektu nowej ustawy deweloperskiej wskazano, że brak ustawowej regulacji umów rezerwacyjnych może stanowić potencjalne źródło zagrożeń interesów nabywcy, z uwagi na ryzyko utraty wpłacanych przez nabywcę pieniędzy tytułem opłat rezerwacyjnych.

Definicja umowy rezerwacyjnej

Zgodnie z nową ustawą deweloperską, umowa rezerwacyjna  to umowa pomiędzy deweloperem albo przedsiębiorcą innym niż deweloper a osobą zainteresowaną ofertą sprzedaży (rezerwującym), której przedmiotem jest zobowiązanie do czasowego wyłączenia z oferty sprzedaży lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego.

Wymóg formy pisemnej

Umowa rezerwacyjna obligatoryjnie musi zostać sporządzona w formie pisemnej, w przeciwnym razie może zostać uznana za nieważną.

Obowiązkowe elementy umowy rezerwacyjnej

Umowa rezerwacyjna określa w szczególności:

  • strony, miejsce i datę zawarcia umowy;
  • cenę lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego z oferty sprzedaży;
  • wysokość opłaty rezerwacyjnej, jeżeli taka opłata została przewidziana przez strony;
  • okres, na jaki lokal mieszkalny albo dom jednorodzinny wybrany przez rezerwującego będzie wyłączony z oferty sprzedaży;
  • określenie usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku;
  • określenie powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, powierzchni i układu pomieszczeń.

Umowa może zawierać również inne, dodatkowe elementy, ponieważ ustawa wskazuje wyłącznie te elementy, które obowiązkową muszą znaleźć się w umowie rezerwacyjnej.

Czas obowiązywania umowy rezerwacyjnej

Umowa rezerwacyjna jest zawierana na czas określony. W przypadku ubiegania się przez rezerwującego o kredyt hipoteczny, czas ten powinien uwzględniać okres niezbędny do uzyskania przez rezerwującego decyzji kredytowej, względnie promesy udzielenia kredytu, wystawionej przez bank.

Limit opłaty rezerwacyjnej

Duża zmianą dla branży deweloperskiej było wprowadzenie maksymalnej wysokości opłaty rezerwacyjnej. Przed wejście w życie nowych przepisów istniała w tym zakresie dość duża dowolność, niektórzy deweloperzy zastrzegali w umowach rezerwacyjnych obowiązek zapłaty często kilkunastu lub kilkudziesięciu procent ceny nieruchomości jako opłaty może przekraczać 1% ceny lokalu lub domu określonej w prospekcie. Co ważne, w przypadku zawarcia przez strony aneksu do umowy rezerwacyjnej wydłużającego okres trwania rezerwacji, łączna suma opłat rezerwacyjnych również nie będzie mogła przekroczyć 1%.

Opłata rezerwacyjna jest zaliczana na poczet ceny nabycia praw wynikających z umowy deweloperskiej (nabycia nieruchomości).

Zasady zwrotu opłaty rezerwacyjnej

Opłata rezerwacyjna jest niezwłocznie zwracana rezerwującemu w następujących przypadkach:

  • gdy rezerwujący nie uzyskał pozytywnej decyzji lub promesy kredytowej;
  • gdy deweloper nie wykonuje swojego zobowiązania wynikającego z umowy rezerwacyjnej;
  • gdy deweloper nie poinformował rezerwującego o wprowadzonych zmianach do prospektu informacyjnego.

Ustawa przewiduje również obowiązek zwrotu opłaty rezerwacyjnej w podwójnej wysokości w następujących przypadkach:

  • gdy deweloper nie wykonał zobowiązania wynikającego z umowy rezerwacyjnej;
  • gdy przy realizacji umowy innej niż deweloperska, deweloper nie usunął wad zgłoszonych do protokołu odbioru i nabywca nie przystąpił do podpisania umowy przenoszącej własność nieruchomości.

Prospekt informacyjny

Już na etapie zawarcia umowy rezerwacyjnej deweloper ma obowiązek dołączenia do niej prospektu informacyjnego wraz z załącznikami. W trakcie trwania umowy rezerwacyjnej deweloper ma obowiązek poinformować rezerwującego o wszelkich zmianach wprowadzonych w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach w sposób umożliwiający ich zidentyfikowanie, wskazując czego dotyczy zmiana. Jest to bardzo istotna zmiana, ponieważ przed wejściem życie nowej ustawy deweloperskiej deweloper nie miał obowiązku przedstawiania rezerwującemu prospektu informacyjnego przedsięwzięcia.

Nowa ustawa deweloperska cz.2 – Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG)

Nowa ustawa deweloperska wprowadza nową instytucję, jaką jest Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. To nowy instrument, który ma zapewnić większą ochronę nabywców. Jednocześnie zwiększy koszty inwestycji po stronie deweloperów, co najpewniej mieć będzie wpływ na oferty cenowe przedstawiane klientom.

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny będzie stanowić wyodrębniony rachunek w Ubezpieczeniowym Funduszu Gwarancyjnym. Jego działanie będzie zbliżone do działania Turystycznego Funduszu Gwarancyjnego, który zabezpiecza środki turystów biur podróży. Środki Funduszu pochodzić będą głównie ze składek wpłacanych przez deweloperów, ale również z odsetek od środków pieniężnych zgromadzonych na rachunku bankowym, przychodów z lokat środków Funduszu, czy też ze środków uzyskanych przez Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny z pożyczek i kredytów na rzecz Funduszu.

 

Wysokość składki na DFG

Podstawą wyliczenia wysokości składki na DFG będzie wartość wpłaty dokonanej przez nabywcę na mieszkaniowy rachunek powierniczy w związku z realizacją umowy deweloperskiej lub zawarciem umowy rezerwacyjnej. Składka stanowi iloczyn stawki procentowej określonej w ustawie deweloperskiej oraz wartości wpłaty nabywcy. Nie podlega ona zwrotowi.

Deweloper jest zobowiązany do dokonania wyliczenia wysokości składki na Fundusz i wpłaca ją do banku prowadzącego mieszkaniowy rachunek powierniczy w terminie 7 dni od dnia dokonania wpłaty przez nabywcę, i nie później niż przed wypłatą środków na rzecz dewelopera. Bank odprowadza tę składkę do Funduszu w terminie kolejnych 7 dni od dnia wpłaty składki przez dewelopera i nie później niż w dniu wypłaty środków na rzecz dewelopera.

Wysokość składki na Fundusz jest wyliczana według stawki procentowej obowiązującej w dniu rozpoczęcia sprzedaży lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych w ramach danego przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego.

Ustawa deweloperska określa maksymalną wysokość stawki procentowej, według której jest wyliczana wysokość składki na Fundusz, nie może przekraczać:

  •  1% – w przypadku otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego albo
  • 0,1% – w przypadku zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego.

Z kolei obecnie obowiązującą wysokość składki określa Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 21 czerwca 2022 r. w sprawie wysokości stawek procentowych, według których jest wyliczana kwota składki na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. Zgodnie z tym Rozporządzeniem powyższe stawki procentowe kształtują się w następujący sposób:

  • 0,45 % – w przypadku otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego,
  • 0,1 % – w przypadku zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego.

Składka stanowi iloczyn stawki procentowej określonej wyżej oraz wartości wpłaty dokonanej przez nabywcę na mieszkaniowy rachunek powierniczy albo wartości wpłaty dokonanej przez dewelopera w przypadku zawarcia umowy rezerwacyjnej.

Przeznaczenie środków z DFG

Środki Funduszu przeznacza się na zwrot wpłat nabywców dokonanych na otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy w związku z realizacją umowy deweloperskiej lub innej umowy określonej w ustawie deweloperskiej, w przypadku gdy:

  • deweloper ogłosi upadłość, a syndyk lub zarządca nie będzie kontynuował przedsięwzięcia deweloperskiego,
  • nabywca lokalu odstąpi od umowy i nie otrzyma od dewelopera zwrotu środków zgromadzonych na mieszkaniowym rachunku powierniczym,
  • zostanie ogłoszona upadłość banku prowadzącego mieszkaniowy rachunek powierniczy.

Jak wskazano w uzasadnieniu do projektu nowej ustawy deweloperskiej, przypadki wypłaty środków wskazane w ustawie mają miejsce już po wszczęciu postępowania upadłościowego wobec dewelopera i po ustaleniu, że dalsze prowadzenie przedsięwzięcia nie jest uzasadnione, ponieważ żadne dalsze działania nie doprowadzą już tego przedsięwzięcia do zakończenia i przeniesienia własności na nabywców. Gwarancja DFG obejmuje również sytuację niewydania przez sędziego-komisarza postanowienia w przedmiocie dalszego prowadzenia przedsięwzięcia deweloperskiego w terminie 3 miesięcy od dnia ogłoszenia upadłości. Rozwiązanie to gwarantuje, że środki nabywcy wpłacone na mieszkaniowy rachunek powierniczy będą w pełni chronione w 100% bez względu na rodzaj wybranego przez dewelopera rachunku (zamknięty lub otwarty).

Ważne jest jednak, że zwrot środków nie nastąpi automatycznie w razie zrealizowania się przesłanek pozwalających na wypłatę z DFG. Konieczne będzie w tym zakresie złożenie stosownego wniosku przez nabywcę.

Nowa ustawa deweloperska cz.1

Ustawa z dnia 20 maja 2021 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, czyli tak zwana nowa ustawa deweloperska weszła w życie z początkiem wakacji – 1 lipca 2022 r. Była to długo zapowiadana nowelizacja.

O tym, co daje nabywcom nieruchomości nowa ustawa,  dlaczego wdrożono przepisy czasowe i dlaczego nowa ustawa nie obejmuje wszystkich realizowanych inwestycji, o tym w poniższym artykule.

 

Stosowanie starej ustawy deweloperskiej

Zgodnie z przepisami przejściowymi, do przedsięwzięć deweloperskich, w przypadku których:

  • rozpoczęcie sprzedaży nastąpiło przed dniem wejścia w życie nowej ustawy, a więc najpóźniej 30 czerwca 2022 r. i przed tym dniem zawarto co najmniej jedną umowę deweloperską – w okresie 2 lat od dnia wejścia w życie nowej ustawy tj. do 1 lipca 2024 roku stosuje się przepisy starej ustawy deweloperskiej;
  • do umów deweloperskich zawartych w okresie 2 lat od dnia wejścia w życie nowej ustawy w ramach przedsięwzięcia deweloperskiego, spełniającego warunki opisane wyżej, co do których do dnia 1 lipca 2024 r. nie nastąpi przeniesienie prawa własności nieruchomości, stosuje się przepisy starej ustawy deweloperskiej;

Bezwzględnie wszystkich deweloperów obejmują od 1 lipca 2022 r. nowe obowiązki dotyczące stosowania przepisów o wypowiedzeniu rachunku powierniczego. Ponadto wszyscy deweloperzy muszą uwzględniać nowe zasady odstąpienia od umowy przez nabywcę.

Umowa rezerwacyjna – stare i nowe przepisy

Nowa ustawa deweloperska wprowadza nową umowę nazwaną umowę rezerwacyjną. Przed wejściem w życie nowej ustawy, umowę rezerwacyjną regulowała praktyka, nie było przepisów określających formę oraz treść umowy rezerwacyjnej.

W przypadku inwestycji realizowanych na podstawie starej ustawy deweloperskiej, nie obowiązują obostrzenia wprowadzone nową ustawą dla umów rezerwacyjnych. Tym  samym nie ma wymogu pisemności umowy rezerwacyjnej, nie występuje limit dopuszczalnej opłaty rezerwacyjnej, nie obowiązują zasady zwrotu opłaty rezerwacyjnej opisane w nowej ustawie deweloperskiej.

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny – stare i nowe przepisy

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny to nowa instytucja, wprowadzona mocą nowej ustawy deweloperskiej. Jego istotą jest obowiązek odprowadzania bezzwrotnych składek uiszczanych od każdej wpłaty klienta. Wysokość składki w przypadku rachunków otwartych to maksymalnie 1% ceny lokalu, a w przypadku rachunków zamkniętych – 0,1% ceny lokalu, jednak ostateczne wysokości zostaną ustalone w drodze rozporządzenia.

Co ważne, w przypadku przedsięwzięć realizowanych na podstawie starej ustawy deweloperskiej, DFG nie obowiązuje.

Usuwanie wad

Nowa ustawa wprowadziła szereg przepisów regulujących procedurę usuwania wad w nabywanych lokalach, między innymi wprowadzono nowe zasady odbiorów lokali, w tym:

  • zdefiniowano nowe uprawnienia dla nabywcy lokalu w zakresie zgłaszania wad;
  • dokonano rozróżnienia wad na istotne i nieistotne;
  • umożliwiono nabywcy powoływanie się na domniemanie uznania wad przez dewelopera;
  • zapewniono możliwość skorzystania z wykonania zastępczego na koszt dewelopera.

Inwestycje realizowane na podstawie starej ustawy deweloperskiej nie muszą korzystać z zasad usuwania wad opisanych w nowej ustawie.

 

W kolejnych artykułach przybliżone zostaną nowe instytucje prawne wprowadzone nową ustawą deweloperską.

 

 

Wpis wzmianki w księdze wieczystej, a rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych

Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych odgrywa ważną rolę przy rozporządzaniu własnością, użytkowaniem wieczystym oraz ograniczonymi prawami. Zwana inaczej zasadą wiarygodności ksiąg wieczystych, służy przede wszystkim ochronie interesu nabywcy własności.

 

Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych

Zgodnie z ustawową definicją, rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych działa w następujący sposób: w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym, treść księgi wieczystej rozstrzyga na korzyść tego, kto (przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi) nabył własność lub inne prawo rzeczowe.

Jeżeli zatem Pan Jan nabędzie nieruchomość od Pan Adama ujawnionego w księdze wieczystej w chwili zawierania umowy sprzedaży, a następnie okaże się, że Pan Adam był błędnie wpisany do księgi wieczystej jako właściciel – wówczas Pan Jan jest chroniony rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych i może domagać się przeniesienia własności nieruchomości.

Skutkiem działania rękojmi w stosunku do osoby, której prawo nieruchomości rzeczywiście przysługiwało była jak się okazało Pani Janina, która nie została ujawniona w księdze wieczystej, a zatem utraciła prawa do nieruchomości. Uzyskał je bowiem nabywca Pan Jan – chroniony rękojmią.

Co należy tutaj podkreślić, rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie chroni rozporządzeń nieodpłatnych albo dokonanych na rzecz nabywcy działającego w złej wierze.

Wpis wzmianki w księdze wieczystej

Rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych wyłącza wzmianka zamieszczona w księdze wieczystej. Wzmianka może dotyczyć: wniosku, skargi na orzeczenie referendarza sądowego, apelacji lub kasacji bądź też ostrzeżenia dotyczącego niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości. Wątpliwości jednak pojawiają się w momencie próby ustalenia w jakim zakresie doszło do wyłączenia rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych w zakresie danej nieruchomości.

  • Na piśmie zawierającym wniosek o dokonanie wpisu w księdze wieczystej czyni się adnotację o dokładnej chwili jego wpływu do właściwego sądu poprzez wskazanie daty, godziny i minuty (prezentata). Jest to istotne, ponieważ od tego momentu następują skutki ewentualnego wyłączenia rękojmi wiary publicznej księgi wieczystej.
  • Na piśmie zawierającym wniosek lub na druku zarządzenia wstępnego, niezwłocznie po zaznaczeniu wzmianki w księdze wieczystej (art. 6267 § 2 k.p.c.,) sporządza się adnotację wskazującą datę dokonania tej czynności. Adnotacje powinny zawierać podpis pracownika, który je uczynił.

Ustalenie dokładnego zakresu, w jakim wzmianka wyłącza rękojmię wymaga każdorazowo zapoznania się z wnioskiem, którego wzmianka dotyczy, ponieważ w elektronicznej księdze wieczystej wzmianki wpisywane są na początku danego działu i nie zostają przyporządkowane do określonego prawa.

W ten sposób wzmianka jest na przykład wpisywana do działu II księgi wieczystej dotyczącego danych właścicieli nieruchomości, przy czym wzmianka może dotyczyć wyłącznie jednego współwłaściciela. Podobnie wzmianka umieszczona na początku działu IV dotyczącego hipotek odnosić się może wyłącznie do jednej spośród wielu wpisanych w księdze wieczystej hipotek.

Należy pamiętać o tym, że wyłączenie rękojmi odnosi się tylko do transakcji dokonanych w czasie, w którym wzmianka była wpisana, na co pozwalają opisane wyżej zasady dekretowania momentu wpływu wniosku do sądu wieczystoksięgowego. Jeżeli zatem do sprzedaży nieruchomości dojdzie po wykreśleniu wzmianki, bez znaczenia dla nabywcy pozostaje fakt, że w przeszłości wzmianka była wpisana w księdze wieczystej. Taki nabywca korzysta w pełni z rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych.

 

 

Reklama na budynku wspólnoty mieszkaniowej

Umieszczenie reklamy na części wspólnej nieruchomości, nawet przez właściciela lokalu znajdującego się w budynku, nie jest sprawą dowolną. Posiadanie przez właściciela lokalu udziału w nieruchomości wspólnej nie zwalnia go z obowiązku uzyskania odpowiedniej zgody na montaż reklamy, szyldu, baneru lub innego podobnego oznaczenia. Jak się okazuje niedochowanie staranności w tym zakresie może doprowadzić nie tylko do odpowiedzialności cywilnej, ale również wykroczeniowej.

 

Części wspólne nieruchomości

Wyjaśniając, dlaczego problem umieszczania czegokolwiek na nieruchomości wymaga dochowania odpowiedniej staranności wynika z definicji nieruchomości wspólnej. Zgodnie z art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali, nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. W konsekwencji, każda część, której znaczenie (funkcja) wykracza poza sferę odrębnego lokalu powinna być uznawana za należącą do nieruchomości wspólnej (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 16 stycznia 2014 r., sygn. akt I ACa 763/13). Elewacja budynku stanowi nieruchomość wspólną, zatem zamieszczanie jakichkolwiek ruchomości, w tym reklam, na jej powierzchni lub dokonywanie innych ingerencji, bezwzględnie wymaga zgody wspólnoty mieszkaniowej lub zarządcy budynku.

Zgoda wspólnoty mieszkaniowej lub zarządcy

Montaż reklamy lub innego elementu na elewacji budynku stanowi przykład korzystania w sposób ponadnormatywny z nieruchomości wspólnej. Członkowie wspólnoty mieszkaniowej mogą ustalić, w formie uchwały, zasady korzystania z części wspólnych. W tym zakresie wspólnota może podjąć decyzję o bezpłatności korzystania z elewacji, jednakże nie jest naruszeniem żadnych przepisów ustawowych, czy zasad współżycia społecznego, określenie odpłatności wykorzystywania części wspólnych przez poszczególnych członków wspólnoty również w takim przypadku.

Wspólnota mieszkaniowa ma prawo określić zasady korzystania z części wspólnych budynku, podejmując uchwałę w przedmiocie zmiany przeznaczenia części nieruchomości wspólnej w trybie art. 22 ust. 3 pkt 4 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Przy ustalaniu wysokości opłaty wspólnota powinna kierować się cenami rynkowymi za tego rodzaju korzystanie z nieruchomości.

Konsekwencje nielegalnego zamieszczania reklam na elewacji

Umieszczenie reklamy, szyldu lub baneru na elewacji bez pozwolenia wspólnoty mieszkaniowej lub zarządcy stanowić będzie przykład bezumownego korzystania z nieruchomości wspólnej. W takiej sytuacji wspólnota mieszkaniowa będzie uprawniona do naliczenia odszkodowania za bezumowne korzystanie z nieruchomości, a następnie będzie mogła skierować do sądu pozew o zapłatę. Wspólnota mieszkaniowa lub zarządca mogą również skierować do sądu pozew nakazujący usunięcie reklamy, szyldu lub baneru na koszt właściciela mieszkania.

Poza odpowiedzialnością cywilną, należy wskazać na odpowiedzialność wykroczeniową. Zgodnie z art. 63a ustawy Kodeks wykroczeń, kto umieszcza w miejscu publicznym do tego nieprzeznaczonym ogłoszenie, plakat, afisz, apel, ulotkę, napis lub rysunek albo wystawia je na widok publiczny w innym miejscu bez zgody zarządzającego tym miejscem, podlega karze ograniczenia wolności albo grzywny. Przepis ten wprowadza zatem karę za umieszczenie w miejscu publicznym do tego nieprzeznaczonym ogłoszenia, plakatu, afisza, apelu, ulotki, napisu lub rysunku bez odpowiedniej zgody. Jeżeli sprawca umieści reklamę np. na elewacji budynku, to zrealizuje znamiona wykroczenia opisanego w art. 63a k.w., o ile jednak miejsce umieszczenia reklamy na elewacji pozwala przyjąć, że jest to miejsce publiczne lub tak umieszczona reklama pozostaje wystawiona na widok publiczny. Uznać należy, że to, co jest wystawiane na widok publiczny – jest lub może być dostrzeżone przez nieokreślony lub szerszy krąg osób. Natomiast wystawienie czegoś na widok publiczny w miejscu niemającym charakteru publicznego może polegać np. na umieszczeniu ogłoszenia w miejscu, które nie jest ogólnie dostępne, ale reklama tam zamieszczona może być dostrzeżona przez nieokreślony lub szerszy krąg osób.