Przewiń niżej

Z pośrednikiem czy bez? Bezpieczny obrót nieruchomościami

Magdalena Hajduk

W początkowym okresie pandemii mieliśmy do czynienia z wyraźnym spadkiem zainteresowania zarówno najmem, jak i kupnem nieruchomości. Obecnie ta tendencja odwraca się. Eksperci jednak nie są zgodni w swoich prognozach co do przewidywanego poziomu cen nieruchomości – pojawiają się głosy, że ceny nieruchomości mogą w najbliższym czasie spaść, jednak nie brak i takich, które wskazują na możliwy wzrost. Niezależnie od tych rewelacji, podejmując decyzję o sprzedaży nieruchomości lub o jej kupnie bądź wynajmie, warto zwrócić uwagę na to, czy w transakcji nie występuje pośrednik.

 

Kim jest pośrednik?

Pośrednik w obrocie nieruchomościami (często nazywany również agentem nieruchomości) zajmuje się kojarzeniem stron transakcji przy nabyciu, zbyciu, zamianie, najmie, czy też wynajmie nieruchomości. Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami pośrednikiem jest przedsiębiorca prowadzący działalność gospodarczą z zakresu pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, który do 2013 roku obligatoryjnie musiał posiadać licencję zawodową nadaną w trybie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami. Od 2013 roku wykonywanie zawodu agenta nieruchomości nie wymaga już licencji, a jedynie ubezpieczenia od odpowiedzialności cywilnej.

 

Umowa pośrednictwa

Umowa pośrednictwa wymaga formy pisemnej lub elektronicznej pod rygorem nieważności.

Pośrednik w obrocie nieruchomościami wykonujący czynności, w ramach wiążącej go z klientem umowy, jest uprawniony do wglądu oraz do pobierania z nich niezbędnych odpowiednio odpisów, wypisów i zaświadczeń do:

  1. ksiąg wieczystych,
  2. katastru nieruchomości,
  3. ewidencji sieci uzbrojenia terenu,
  4. tabel taksacyjnych i map taksacyjnych tworzonych na podstawie art. 169,
  5. planów miejscowych, studiów uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu,
  6. rejestrów cen i wartości nieruchomości,
  7. rejestrów osób, którym przysługują prawa określone w art. 179b pkt 2 oraz prawa odrębnej własności lokalu,
  8. ewidencji ludności w zakresie obowiązku meldunkowego,
  9. świadectw charakterystyki energetycznej.

 

Umowa pośrednictwa jest rodzajem umowy nazwanej, czyli takiej, której istota oraz główne założenia zostały opisane w ustawie – w tym przypadku jest to ustawa o gospodarce nieruchomościami. Umowa pośrednictwa jest umową starannego działania, co oznacza, że wyłącznym zadaniem pośrednika, od którego uzależniona jest wypłata jego honorarium, nie jest finalne doprowadzenie do zawarcia umowy z kontrahentem klienta, lecz jedynie wykonywanie czynności, które mogą do tego doprowadzić (czyli na przykład opublikowanie ogłoszenia na stronie internetowej, wywieszenie banneru na posesji itp.). W ramach zasady swobody umów, strony mogą przekształcić umowę pośrednictwa w umowę rezultatu. Wówczas pośrednik będzie umownie zobowiązany do znalezienia odpowiedniej nieruchomości dla swojego klienta i od tego zależeć może wypłata wynagrodzenia.

Kodeksowa konstrukcja umowy pośrednictwa była wielokrotnie modyfikowana, niemniej obecnie uznaje się, że do tego stosunku mogą być odpowiednio stosowane przepisy Kodeksu cywilnego dotyczące umowy zlecenia.

 

Odpowiedzialność pośrednika

Jak wyżej wskazano, pośrednik nieruchomości musi być objęty ubezpieczeniem odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z pośrednictwem w obrocie nieruchomościami. Jeżeli pośrednik wykonuje czynności przy pomocy innych osób, działających pod jego nadzorem, podlega on również ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone działaniem tych osób.

Działania pośrednika nie są wykonywane w imieniu osoby zlecającej mu usługę. Pośrednik działa bowiem w imieniu własnym i na swoje ryzyko oraz samodzielnie podejmuje czynności zmierzające do zawarcia umów. Takie też ujęcie umowy pośrednictwa włącza pośrednika do kształtowania treści transakcji.

Co jednak istotne, pośrednik w obrocie nieruchomościami nie odpowiada za treść umowy zawieranej w formie atu notarialnego, ponieważ za jej sporządzenie odpowiedzialność ponosi notariusz. Pośrednik nie odpowiada również za przyszłe zachowanie zbywcy związane z wykonaniem zawartej umowy sprzedaży.

Uchylony już przepis art. 181 ust. 1 u.g.n. zobowiązywał pośrednika do kierowania się zasadą ochrony interesu osób, na których rzecz wykonuje te czynności. Obecnie przepis ten już nie obowiązuje co nie oznacza, że dopuszcza się niestaranne działanie pośrednika.

 

Umowy „na wyłączność”

Umowa pośrednictwa może zawierać klauzulę tak zwanej wyłączności. Mocą takiego postanowienia kontrahent pośrednika zobowiązuje się do niezawierania kolejnych umów pośrednictwa z innymi agentami oraz do niedokonywania transakcji z pominięciem pośrednika.

Jeśli umowa pośrednictwa nie jest zawierana na wyłączność, pośrednik może ograniczyć poszukiwanie nabywców do kręgu swoich klientów, ale zamawiający usługę pośrednictwa sprzedawca może też korzystać z usług innych pośredników lub innych firm pośredniczących w obrocie nieruchomościami.

Klient, który zamierza podpisać umowę pośrednictwa na wyłączność, a który już wcześniej zawarł umowy pośrednictwa z innymi pośrednikami, zobowiązany będzie po podpisaniu umowy na wyłączność zaprzestać współpracy z innymi pośrednikami.

Należy mieć na uwadze, że zawarcie kolejnych umów pośrednictwa pomimo zawarcia umowy na wyłączność, może spowodować konieczność zapłacenia kary umownej lub upoważnić pośrednika do wystąpienia z roszczeniem o zapłatę prowizji. Tego rodzaju postanowienia umowne trzeba wnikliwie zbadać przed podpisaniem umowy na wyłączność.

 

Prowizja dla pośrednika

Pośrednicy często proponują swoim klientom wynagrodzenie prowizyjne, płatne po dokonaniu transakcji. Oznacza to, że pośrednik otrzymuje swoje wynagrodzenie nie bezpośrednio od klienta, ale stanowi ono określony procent ceny sprzedaży nieruchomości lub czynszu najmu płatnego przez najemcę. W niektórych umowach pośrednictwa jest to określona dodatkowa kwota, którą zapłacić będzie musiała na rzecz pośrednika osoba skojarzona z klientem. Z reguły takie oferty są nieznacznie droższe niż nieruchomości sprzedawane lub wynajmowane bez pośrednika.

W opisanym układzie to pośrednik spotyka się z ewentualnymi nabywcami/zbywcami nieruchomości lub najemcami/wynajmującymi lokale. Klient pośrednika bezpośrednio nie jest angażowany w te czynności, nie uczestniczy również w negocjacjach ceny. Należy mieć zatem na uwadze, że pośrednik podczas negocjacji jest związany granicami cenowymi, jakie wyznaczył mu w chwili zawierania umowy klient i granic tych przekraczał nie będzie. Takie rozwiązanie ma dobre i złe strony, ponieważ brak elastyczności pośrednika opóźnić może znalezienie kontrahenta, a w efekcie odsunąć w czasie sprzedaż lub wynajem nieruchomości.

 

***

Podsumowując, zaangażowanie pośrednika w proces sprzedaży czy wynajmu nieruchomości może być atrakcyjne, ponieważ pośrednik korzysta z przygotowanej wcześniej bazy potencjalnych klientów, których preferencje są mu znane. Usługi świadczone przez pośrednika będą mieć jednak swoją cenę, przez co oferta pośrednika będzie droższa niż podobna oferta osoby działającej samodzielnie. Często może to odstraszać potencjalnych zainteresowanych, ponieważ poza zapłatą ceny sprzedaży będą oni zobligowani również do zapłaty wynagrodzenia pośrednika, którego wysokość z reguły nie będzie podlegać negocjacjom. Z drugiej strony pośrednik, mając fachową wiedzę na temat rynku nieruchomości, będzie potrafił przeprowadzić rzetelną rozmowę z potencjalnym kontrahentem oraz odpowiedzieć na stawiane przez niego pytania, dotyczące chociażby aspektów technicznych nieruchomości. Pośrednik, bez wyraźnej zgody klienta, nie zgodzi się na obniżenie ceny, przez co negocjacje z pośrednikiem są trudne, co może spłoszyć zainteresowanych.

Jak widać rozwiązanie to ma dobre i złe strony, należy zatem przed podjęciem decyzji o sposobie zaoferowania nieruchomości dogłębnie rozważyć, co jest dla nas najważniejsze.

 

Kategoria: Prawo nieruchomości

Szukaj
w Strefie Wiedzy

IP Blog Spółki z Górnej Półki Procesowy.pl

 

W celu poprawienia jakości świadczonych usług na naszej stronie wykorzystujemy pliki cookies. To całkowicie bezpieczne dla Ciebie i Twoich danych. Jeśli nie wyrażasz na to zgody, prosimy, zmień ustawienia swojej przeglądarki.

Zamknij