Z chwilą wybuchu epidemii, obroty olbrzymiej grupy przedsiębiorców spadły niemalże do zera. Nie zniknął natomiast obowiązek opłacania przez nich należności czynszowych za wynajem lokali użytkowych. Wynajmujący, sami będąc zagrożonymi negatywnymi skutkami epidemii, nie byli skorzy do ustępstw.

Zmiany wprowadzone do specustawy koronawirusowej jakie zaczęły obowiązywać od 31 marca 2020 r., odnoszą się również do wszystkich kategorii najemców – zarówno najemców lokali użytkowych, jak i lokali mieszkalnych.

WYDŁUŻENIE OKRESU NAJMU

Zgodnie z art. 31s specustawy koronawirusowej w przypadku gdy czas obowiązywania umowy najmu lokalu zawartej przed dniem wejścia w życie ustawy (tj. przed dniem 31 marca 2020 r.) upływa po tym dniu, a przed dniem 30 czerwca 2020 r. - umowa ta ulega przedłużeniu do dnia 30 czerwca 2020 r., na warunkach dotychczasowych.

Przedłużenie umowy następuje na podstawie oświadczenia woli najemcy. Oświadczenie to najemca składa wynajmującemu lokal najpóźniej w dniu upływu czasu obowiązywania tej umowy. Oświadczenie woli, które ma być złożone innej osobie, jest złożone z chwilą, gdy doszło do niej w taki sposób, że mogła zapoznać się z jego treścią. Wskazuje na to przepis art. 61 ust. 1 kodeksu cywilnego. Oświadczenie woli, aby było skuteczne, musi zatem dotrzeć do adresata. Reguła ta obowiązuje również w czasie pandemii.

Uprawnienie jednak nie dla każdego !

W specustawie koronawirusowej zastrzeżono jednak, że uprawnienie to nie przysługuje każdemu. Wyżej opisanej reguły nie stosuje się:

1.  Do najemcy, który w czasie co najmniej 6 miesięcy obowiązywania umowy najmu lokalu poprzedzających dzień wejścia w życie specustawy (tj. 31 marca 2020 r.) albo przez cały czas obowiązywania umowy najmu lokalu poprzedzający dzień wejścia w życie tej ustawy, jeżeli umowa ta obowiązywała przez czas krótszy niż 6 miesięcy poprzedzających dzień wejścia w życie niniejszej ustawy, był w zwłoce z zapłatą:

• czynszu ;
• innych niż czynsz opłat za używanie lokalu;
• opłat niezależnych od wynajmującego lokal a przez niego pobieranych;
• za co najmniej jeden okres rozliczeniowy, jeżeli łączna wartość tych zaległych należności przekroczyła kwotę czynszu należnego za jeden miesiąc;

2.  Jeżeli w czasie obowiązywania umowy najmu lokalu najemca używał tego lokalu w sposób sprzeczny z tą umową lub niezgodnie z przeznaczeniem tego lokalu lub zaniedbywał obowiązki dopuszczając do powstania w tym lokalu szkód;

3.  Jeżeli w czasie obowiązywania umowy najmu lokalu najemca wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania ten lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody wynajmującego, lub

do najemcy lokalu mieszkalnego, któremu przysługuje tytuł prawny do innego lokalu mieszkalnego położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego, chyba że najemca nie może z przyczyn od niego niezależnych używać tego lokalu.

ZAKAZ WYPOWIADANIA UMÓW PRZEZ WYNAJMUJĄCEGO

Specustawa koronawirusowa wprowadza zakaz wypowiadania najemcy umowy lub wysokości czynszu do dnia 30 czerwca 2020 r.

A dla kogo nie?

Przepisu nie stosuje się jednak w przypadku wypowiadania umowy najmu najemcy lokalu mieszkalnego:

• na podstawie art. 11 ust. 2 pkt 1, 3 lub 4 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, a zatem w sytuacji, gdy najemca pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, jak również gdy najemca wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela, oraz gdy najemca używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku.
• najemcy, któremu przysługuje tytuł prawny do innego lokalu mieszkalnego położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego, chyba ze najemca nie może z przyczyn od niego niezależnych używać tego lokalu.

Specustawa przewiduje również wyłączenie stosowania omawianego zakazu w przypadku lokali użytkowych w związku z:

• z naruszeniem przez najemcę postanowień tej umowy najmu lub przepisów prawa dotyczących sposobu używa tego lokalu;
• koniecznością rozbiórki lub remontu budynku, w którym znajduje się ten lokal.

PRZEDŁUŻENIE OKRESU WYPOWIEDZENIA DOKONANEGO PRZED 31 MARCA 2020 R.

W przypadku, gdy wypowiedzenie umowy najmu lokalu mieszkalnego przez wynajmującego lub wypowiedzenie przez niego wysokości czynszu w takim lokalu nastąpiło przed dniem 31 marca 2020 r, a termin tego wypowiedzenia upływa po tym dniu, a przed dniem 30 czerwca 2020 r., termin wypowiedzenia ulega przedłużeniu do dnia 30 czerwca 2020 r.

Przedłużenie terminu wypowiedzenia następuje na podstawie oświadczenia woli najemcy. Oświadczenie woli o przedłużeniu terminu wypowiedzenia umowy najmu lokalu mieszkalnego lub o przedłużeniu terminu wypowiedzenia wysokości czynszu do dnia 30 czerwca 2020 r. najemca składa wynajmującemu lokal najpóźniej w dniu upływu tego terminu.

Wyjątki!

Przepisu tego nie stosuje się w przypadku wypowiedzenia umowy najmu najemcy lokalu mieszkalnego:

• na podstawie art. 11 ust. 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, a zatem we wszystkich tych przypadkach, gdzie zgodnie z ustawą wynajmujący mógł wypowiedzieć umowę nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, lub
• któremu przysługuje tytuł prawny do innego lokalu mieszkalnego położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego, chyba ze najemca nie może z przyczyn od niego niezależnych używać tego lokalu.

Ustawowy okres wypowiedzenia

Specustawa koronawirusowa nie daje najemcy możliwości rozwiązania umowy najmu ze skutkiem natychmiastowym, a to obecnie największe zmartwienie wielu przedsiębiorców.

Przypomnijmy zatem, jak kształtuje się ustawowy okres wypowiedzenia umów najmu lokali użytkowych.

Często wynajmujący w umowach najmu zawartych na czas nieoznaczony wprowadzają długi okres wypowiedzenia – czasem obejmuje on nawet sześć miesięcy. Jak się okazuje, taka praktyka jest niezgodna z powszechnie obwiązującymi przepisami

Zgodnie z art. 688 kodeksu cywilnego, jeżeli czas trwania najmu lokalu nie jest oznaczony, a czynsz jest płatny miesięcznie, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego.

Jeżeli umowa najmu przewiduje dłuższy okres wypowiedzenia, niż wskazane 3 miesiące, to w miejsce tak wadliwego postanowienia, zastosowanie znajduje właśnie przepis art. 688 kodeksu cywilnego.

Zgodnie z ugruntowanym stanowiskiem prezentowanym w orzecznictwie (por. m.in. wyrok SN z 6.04.2000 r., IICKN 264/00, wyrok SA w Katowicach z 3.02.2005 r., I ACa 1951/04), przepis art. 688 k.c. ma charakter bezwzględnie obowiązujący, a zatem w pełni znajduje zastosowanie w relacji umownej pomiędzy stronami stosunku najmu.

NADZWYCZAJNA ZMIANA STOSUNKÓW

W prawie cywilnym funkcjonuje również tak zwana reguła rebus sic stantibus. Oznacza to, że w sytuacji gdy z powodu nadzwyczajnej zmiany stosunków spełnienie świadczenia byłoby połączone z nadmiernymi trudnościami albo groziłoby jednej ze stron rażącą stratą, czego strony nie przewidywały przy zawarciu umowy, sąd może po rozważeniu interesów stron, zgodnie z zasadami współżycia społecznego, oznaczyć sposób wykonania zobowiązania, wysokość świadczenia lub nawet orzec o rozwiązaniu umowy. Rozwiązując umowę sąd może w miarę potrzeby orzec o rozliczeniach stron, kierując się zasadami określonymi w zdaniu poprzedzającym.

Jednak aby móc skorzystać z tego uprawnienia, niezbędne jest skierowanie sprawy na drogę postępowania sądowego, co wobec obecnej sytuacji oraz trwającego zawieszenia terminów procesowych, nie gwarantuje szybkiego rozstrzygnięcia.