Przewiń niżej

Roczne zebrania wspólnot mieszkaniowych w czasie pandemii

Magdalena Hajduk

W sytuacji związanej ze stanem epidemicznym, rządzący na bieżąco informują o kolejnych zmianach w prawie. Mnogość sytuacji, które mogą wymagać szczegółowych regulacji jest ogromna. Jak się jednak okazuje, odpowiednia regulacja do dziś nie została przygotowana wobec mających się odbyć obligatoryjnie do końca marca zebrań rocznych wspólnot mieszkaniowych.

 

Zgodnie z przepisem art. 30 ust. 1 ustawy o własności lokali, zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w akcie notarialnym, jest obowiązany zwoływać zebranie ogółu właścicieli lokali co najmniej raz w roku, nie później niż w pierwszym kwartale każdego roku. W wypadku gdy zarząd lub zarządca nie zwoła zebrania ogółu właścicieli lokali w terminie wskazanym wyżej, zebranie coroczne może zwołać każdy z właścicieli.

 

Zebrania w czasie pandemii ?

Większość wspólnot mieszkaniowych odbywa roczne zebrania w marcu, jednak w tym roku uzasadnione są obawy co do bezpieczeństwa tak zwoływanych zebrań. Obecnie brak jest przepisu, czy to w formie ustawy, czy to w formie rozporządzenia, który zwalniałby zarządców lub zarządy z ustawowego obowiązku. Apele o stworzenie doraźnej regulacji dotarły do Ministerstwa, które przed kilkoma dniami wydało istotny komunikat.

Zgodnie z informacją zamieszczoną na stronie internetowej Ministerstwa Rozwoju, roczne zebrania sprawozdawcze wspólnot mieszkaniowych mogą zostać przełożone. Zdaniem Ministerstwa nie będzie to rodziło sankcji dla zarządów oraz zarządców wspólnot.

Ministerstwo zwróciło uwagę, iż uwzględniając aktualną sytuację oraz zalecenia Głównego Inspektora Sanitarnego o unikaniu skupisk ludzi, termin zwołania zebrań może zostać przesunięty.

Zadeklarowano ponadto, że przełożenie zebrania na termin późniejszy, umożliwiający jego prawidłową i bezpieczną organizację, nie podważy ważności podjętych na nim uchwał.

Nie ulega również wątpliwości, iż w razie konieczności pilnego podjęcia przez wspólnotę mieszkaniową uchwały, możliwe jest zebranie głosów właścicieli lokali w drodze indywidualnego zbierania głosów, bez organizowania zebrania właścicieli.

 

Dlaczego zebrania wspólnot mieszkaniowych są tak ważne ?

Zwołanie zebrania jest obowiązkiem zarządu lub zarządcy. Niewypełnienie tegoż obowiązku uruchamia uprawnienie każdego właściciela lokalu do zwołania zebrania. Należy mieć jednak na uwadze, że niewypełnienie opisywanego obowiązku, w szczególności przez zarządcę, może rodzić odpowiedzialność odszkodowawczą względem wspólnoty za nienależyte wykonanie obowiązków zarządcy.

Na dorocznym zebraniu powinny zapadać najważniejsze uchwały dotyczące nieruchomości wspólnej, w szczególności:

  • przyjęcie rocznego planu gospodarczego, który określi zakres remontów, modernizacji czy inwestycji;
  • ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu;
  • podjęcie uchwały w sprawie przedłożonego przez zarząd sprawozdania finansowego za ubiegły rok sprawozdawczy;
  • podjęcie uchwały – po zapoznaniu się ze sprawozdaniem zarządu – co do udzielenia mu (poszczególnym jego członkom) absolutorium;
  • podjęcie uchwały o odwołaniu (wszystkich lub niektórych) członków zarządu lub zarządcy;
  • podjęcie uchwały o powołaniu nowego zarządu lub uzupełnieniu składu dotychczasowego;
  • ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy, jeżeli ustalane jest ono corocznie;
  • zdecydowanie o wnioskach właścicieli w przedmiocie zgody na połączenie lub podział lokalu oraz innych osób lub zarządu w przedmiocie nadbudowy lub rozbudowy nieruchomości wspólnej.

 

Uchybienia formalne, jakich dopuszczono się przed zebraniem właścicieli lokali (w tym m.in. uchybienie tygodniowemu terminowi, czy w ogóle brak zawiadomienia o zebraniu), jak również brak zwołania zebrania w ustawowym terminie oraz zorganizowanie ich w terminie późniejszym, mogą być podstawą do uchylenia podjętych na nim uchwał wtedy, gdy zostanie dowiedzione, że okoliczności te miały lub mogły mieć wpływ na treść tych uchwał.

 

Mając na względzie komunikat Ministerstwa Rozwoju, w sytuacji, gdyby członek wspólnoty mieszkaniowej usiłował podważyć uchwałę podjętą na zebraniu przeprowadzonym po zakończeniu pierwszego kwartału, względnie wysuwać w związku z tym roszczenia względem zarządu lub zarządcy, to nadzwyczajna sytuacja, w jakiej się znajdujemy oraz dodatkowo jasna rekomendacja Ministerstwa Rozwoju będą stanowiły wystarczającą argumentację, aby utrzymać tak powzięte uchwały w mocy i odsunąć ewentualną odpowiedzialność odszkodowawczą podmiotu zobowiązanego do zwołania zebrania rocznego.

 

Kategoria: Prawo nieruchomości

Szukaj
w Strefie Wiedzy

IP Blog Spółki z Górnej Półki Procesowy.pl

 

W celu poprawienia jakości świadczonych usług na naszej stronie wykorzystujemy pliki cookies. To całkowicie bezpieczne dla Ciebie i Twoich danych. Jeśli nie wyrażasz na to zgody, prosimy, zmień ustawienia swojej przeglądarki.

Zamknij