Przewiń niżej

Umowa urbanistyczna

Magdalena Hajduk

Umowa urbanistyczna jest ściśle związana z miejscowym planem rewitalizacji. Stanowi środek umożliwiający inwestorowi budowę na terenie nieruchomości objętej miejscowym planem rewitalizacji, której wartość wzrosła wskutek uchwalenia tego planu.

 

Od czego należy zacząć?

Zawarcie umowy urbanistycznej jest możliwe wyłącznie w odniesieniu do  obszaru objętego miejscowym planem rewitalizacji, który może zostać uchwalony przez radę gminy dla obszaru rewitalizacji, jeżeli uchwalony został tam wcześniej gminny program rewitalizacji. Uprzednie uchwalenie gminnego programu rewitalizacji stanowi więc warunek umożliwiający uchwalenie miejscowego planu rewitalizacji. Miejscowy plan rewitalizacji jest szczególną formą planu miejscowego. Jest aktem prawa miejscowego i obowiązuje na terenie gminy, której rada go uchwaliła.

 

Inwestycja główna i uzupełniająca

W miejscowym planie rewitalizacji można określić (w odniesieniu do nieruchomości niezabudowanej), że warunkiem realizacji na niej inwestycji głównej (dowolna inwestycja, pozostająca w zgodzie z przestrzennymi uwarunkowaniami danego terenu oraz prawem budowlanym),  jest zobowiązanie się inwestora do budowy na swój koszt i do nieodpłatnego przekazania na rzecz gminy inwestycji uzupełniających ( w postaci infrastruktury technicznej, społecznej lub lokali mieszkalnych - w zakresie wskazanym w tym planie).  W ramach inwestycji uzupełniających możliwe jest również zobowiązanie inwestora do budowy na swój koszt i do nieodpłatnego przekazania na rzecz gminy lokali innych niż mieszkalne przeznaczonych na potrzeby działalności kulturalnej, społecznej, edukacyjnej lub sportowej, wykonywanej przez podmioty prowadzące działalność na obszarze rewitalizacji, których głównym celem nie jest osiągnięcie zysku.

Wymiar zobowiązań inwestora, obejmujący obowiązek budowy oraz przekazania gminie infrastruktury technicznej, jest proporcjonalny do wzrostu wartości nieruchomości w wyniku uchwalenia albo zmiany miejscowego planu rewitalizacji.

Co istotne, w przypadku realizacji infrastruktury technicznej nie stosuje się przepisów kodeksu cywilnego dotyczących roszczeń związanych z budową urządzeń przesyłowych. Jeżeli bowiem inwestor wybudowałby infrastrukturę techniczną na jakimkolwiek innym obszarze, nieobjętym miejscowym planem rewitalizacji, to w związku z tym, że poniósł on koszty budowy tychże urządzeń, byłby uprawniony do żądania, aby przedsiębiorstwo przesyłowe, który przyłączyło urządzenia do swojej sieci, nabyło ich własność za odpowiednim wynagrodzeniem. W przypadku budowy na obszarze objętym miejscowym planem rewitalizacji ta możliwość nie istnieje.

 

Cel (nie)publiczny

Inwestycją główną nie może być inwestycja celu publicznego. Definicja celu publicznego znajduje się w art. 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Przepis ten nie określa kryteriów ani sposobów uznawania czegoś za cel publiczny, lecz zawiera wymienienie różnych czynności, obiektów lub działań, które zalicza się do celów publicznych. Inne cele publiczne, aniżeli wymienione w ustawie o gospodarce nieruchomościami, mogą zostać określone w innych ustawach (co jest w praktyce dość , co ma często miejsce. Dla przykładu można wskazać, w ślad za ustawą o gospodarce nieruchomościami, że celem publicznym jest między innymi wydzielanie gruntów pod drogi publiczne, drogi rowerowe i drogi wodne, budowa, utrzymywanie oraz wykonywanie robót budowlanych tych dróg, budowa i utrzymywanie pomieszczeń dla urzędów organów władzy, administracji, sądów i prokuratur, uczelni publicznych, opieka nad nieruchomościami stanowiącymi zabytki, zakładanie i utrzymywanie cmentarzy czy też ochrona zagrożonych wyginięciem gatunków roślin i zwierząt lub siedlisk przyrody.

 

Umowa pomiędzy inwestorem, a gminą

Inwestor zobowiązuje się do realizacji inwestycji uzupełniających zawierając z gminą umowę urbanistyczną, w której określa się w szczególności, zgodnie z miejscowym planem rewitalizacji:

  • zakres działań;
  • specyfikację techniczną;
  • termin wykonania niezbędnych robót budowlanych
  • termin przekazania gminie wybudowanych obiektów lub urządzeń.

Umowa urbanistyczna może przewidywać etapowanie wykonywania robót budowlanych oraz spełniania innych warunków w niej określonych.

Umowa urbanistyczna jest zawierana pod rygorem nieważności w formie aktu notarialnego. Taki tryb z pewnością zabezpieczyć powinien interesy obydwu stron umowy urbanistycznej. Nie ulega również wątpliwości, że tak skonstruowana umowa będzie w sposób przejrzysty definiowała prawa i obowiązki stron – tak, aby ewentualna uch egzekucja na drodze sądowej nie przysparzała trudności.

Zawarcie umowy urbanistycznej stanowi warunek uzyskania pozwolenia na budowę dla inwestycji głównej lub jej części. Zgodnie z art. 33 ust. 2 pkt 8 ustawy prawo budowlane, do wniosku o pozwolenie na budowę należy dołączyć umowę urbanistyczną, jeżeli jej zawarcie jest wymagane zgodnie z miejscowym planem rewitalizacji. Ograniczeniami wynikającymi z możliwości zabudowy terenów objętych miejscowym planem rewitalizacji wydają się nie być zatem objęte inwestycje realizowane „na zgłoszenie”.

Na etapie prowadzenia postępowania w przedmiocie wydania pozwolenia na budowę, organ administracji architektoniczno-budowlanej bada zgodność projektu budowlanego z umową urbanistyczną w zakresie kolejności realizacji inwestycji, gdzie inwestycja uzupełniająca wyprzedza inwestycję główną.

Należy jednak zauważyć, że prawo budowlane w jakimkolwiek innym miejscu nie odnosi się wprost do umowy urbanistycznej. Taka luka powodować może trudności w rozstrzyganiu na drodze administracyjnej chociażby konsekwencji braku realizacji wszystkich założeń umowy urbanistycznej. Wydaje się, że służyć temu powinna instytucja kar umownych, które często wprowadzane są do umów urbanistycznych.

 

Zakończenie inwestycji

Nieodpłatne przekazanie na rzecz gminy zrealizowanej inwestycji uzupełniającej, a w przypadku gdy stanowi ona część obiektu budowlanego, zakończenie robót budowlanych dotyczących inwestycji uzupełniającej, stanowi warunek przystąpienia do użytkowania obiektów budowlanych stanowiących inwestycję główną.

Spełnienie warunku nieodpłatnego przekazania inwestycji uzupełniającej, wójt, burmistrz albo prezydent miasta potwierdza w drodze zaświadczenia.

W przypadku zawarcia przez inwestora umowy urbanistycznej w odniesieniu do nieruchomości, na której miejscowy plan rewitalizacji przewiduje budowę inwestycji głównej, nie pobiera się opłaty adiacenckiej, związanej z budową urządzeń na gruncie niepublicznym oraz opłaty planistycznej, związanej ze wzrostem wartości nieruchomości wskutek uchwalenia planu miejscowego.

 

Kategoria: Prawo nieruchomości

Szukaj
w Strefie Wiedzy

IP Blog Spółki z Górnej Półki Procesowy.pl

 

W celu poprawienia jakości świadczonych usług na naszej stronie wykorzystujemy pliki cookies. To całkowicie bezpieczne dla Ciebie i Twoich danych. Jeśli nie wyrażasz na to zgody, prosimy, zmień ustawienia swojej przeglądarki.

Zamknij