Przewiń niżej

Prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane

Magdalena Hajduk

Zgodnie z przepisem art. 4 ustawy Prawo budowlane (dalej jako pr.bud.), każdy ma prawo zabudowy nieruchomości gruntowej, jeżeli wykaże prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, pod warunkiem zgodności zamierzenia budowlanego z przepisami.

O ile druga spośród wskazanych przesłanek jest oczywistą konsekwencją dążenia do eliminowania zjawiska samowoli budowlanej, o tyle zagadnienie posiadania prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane może wzbudzać wątpliwości, ponieważ jak się okazuje, nie tylko najszersze spośród praw do nieruchomości, czyli prawo własności, świadczy o realizacji tego warunku.

Kiedy warunek legitymowania się prawem do dysponowania nieruchomością na cele budowlane można uznać za spełniony? O tym w dzisiejszym artykule.

 

Oświadczenie pod rygorem odpowiedzialności karnej

Zgodnie z definicją ujętą w art. 3 pr.bud., prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane to tytuł prawny wynikający z prawa własności, użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego albo stosunku zobowiązaniowego, przewidującego uprawnienia do wykonywania robót budowlanych.

Na podstawie art. 32 ust. 4 pkt 2 pr.bud. wnioskodawca ubiegający się o wydanie pozwolenia na budowę musi złożyć oświadczenie, pod rygorem odpowiedzialności karnej, o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.Do uzyskania pozwolenia na budowę wystarczające jest załączenie do wniosku o pozwolenie na budowę oświadczenia, iż wnioskodawca ma prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Nie jest wymagane udokumentowanie prawa do dysponowania nieruchomością przez wnioskodawcę.

Możliwa jest jednak sytuacja, w której organ zakwestionuje złożone oświadczenie. Obowiązkiem organu jest bowiem ustalenie istnienia tytułu prawnego inwestora w rozumieniu art. 3 pkt 11 pr.bud. przy uwzględnieniu twierdzeń wnioskodawcy, wskazanych przez niego dowodów i innych okoliczności mających znaczenie w sprawie. Co ważne, organ administracyjny nie jest powołany do rozstrzygania zagadnień cywilnoprawnych, a zatem jego kontrola mieć będzie ograniczony zasięg.

 

Tytuł prawny?

Nie ulega wątpliwości, że o ile tytuł prawny wynikający z prawa własności, użytkowania wieczystego, zarządu lub ograniczonego prawa rzeczowego co do zasady jest łatwy do ustalenia, o tyle w przypadku tytułu wynikającego ze stosunku zobowiązaniowego ustawa wyraźnie stanowi, że tytuł ten musi przewidywać uprawnienia do wykonywania robót budowlanych. Stosunek zobowiązaniowy ma swoje źródło w umowie stron. Ustawa nie precyzuje, o jakiej kategorii umów tutaj mowa. Charakter stosunku zobowiązaniowego powinien być każdorazowo odczytywany w powiązaniu z regulującymi go przepisami prawa. Przykładowo umowa najmu lub dzierżawy nieruchomości zawsze przewiduje przeniesienie władztwa nad nieruchomością na rzecz najemcy lub dzierżawcy, niemniej ustawa zastrzega wymóg uzyskania zgody wynajmującego lub wydzierżawiającego na dokonanie zmian sprzecznych z umową lub z przeznaczeniem rzeczy. W tym wypadku nie sposób dopatrywać się udzielonej w sposób dorozumiany zgody właściciela na przeniesienie prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane przez drugą stronę umowy.

Tytułem zobowiązaniowym, o którym mowa w przywołanym przepisie, może być na przykład umowa o wykonanie prac budowlanych, która stanowić będzie jednocześnie umocowanie wykonawcy do działania na rzecz inwestora. W ramach tego rodzaju współpracy strony często sporządzają odrębny dokument pełnomocnictwa, który stanowi podstawę do reprezentowania inwestora przed organami administracyjnymi. W takim wypadku wykonawca działa zarówno na rzecz inwestora, jak i w jego imieniu.

W przypadku współwłasności, warunkiem uznania, że zainteresowany współwłaściciel posiada uprawnienie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane jest uzyskanie zgody wszystkich właścicieli nieruchomości. Brak takiej zgody jest równoznaczny z brakiem prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Z podobną zasadą mieć będziemy do czynienia między innymi w sytuacji na przykład wykonywania ściany oddzielającej od siebie dwa lokale. W orzecznictwie (zob. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 06 września 2017, sygn. akt II SA/Gd 278/17) wskazuje się, że wykonanie ściany oddzielającej od siebie dwa lokale, co do zasady, jest jednoznaczne z postawieniem jej zarówno w jednym, jak i drugim lokalu, a zatem do wykonania takich robót budowlanych niezbędne jest posiadanie przez inwestora prawa do dysponowania oba lokalami na cele budowlane.

 

Cel budowlany

Cel budowlany powiązany jest zawsze z rodzajem prawa do dysponowania nieruchomością. Dobrze obrazuje to przykład służebności gruntowej wjazdu, przejazdu i przechodu. Właściciel nieruchomości władnącej, a zatem nieruchomości mogącej korzystać z tak ukształtowanego prawa rzeczowego, posiada prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, lecz wyłącznie w zakresie, w jakim pozostaje ono związane z wykonywaniem prawa wjazdu, przejazdu i przechodu (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gorzowie Wielkopolskim z dnia 18 lipca 2018, sygn. akt II SA/Go 158/18).

Powyższe zagadnienie jest odmiennie interpretowane przez sądy administracyjne w odniesieniu do celu ustanowienia użytkowania wieczystego. Uznaje się bowiem, że w tym zakresie brak jest podstaw do badania przez organ celu określonego w akcie notarialnym dokumentującym nabycie prawa użytkowania wieczystego w kontekście konkretnego projektowanego zamierzenia budowlanego. Z oświadczenia o prawie dysponowania nieruchomością na cel budowlany nie musi bowiem wynikać konkretny, sprecyzowany cel przyszłej zabudowy nieruchomości. Rozpoznający sprawę o pozwolenie na budowę organ nie ma podstaw do kwestionowania tego prawa. Jest on związany z oświadczeniem wnioskodawcy i może go nie uwzględnić tylko wówczas, gdy z zebranych w sprawie dowodów wynika bezspornie, że wnioskodawcy w rzeczywistości nie przysługuje prawo, na które on się powołuje.

 

Utrata prawa – wygaśnięcie decyzji

W sytuacji, gdy inwestor utraci prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane w czasie realizacji inwestycji, nie będzie możliwa kontynuacja wykonania decyzji o pozwoleniu na budowę. Powyższe daje bowiem podstawę do stwierdzenia przez organ administracyjny wygaśnięcia decyzji o pozwoleniu na budowę na podstawie art. 162 § 1 pkt 1 kodeksu postępowania administracyjnego. W takiej sytuacji nie jest możliwe wykonanie decyzji przez inwestora, co czyni ją bezprzedmiotową. Powyższe stanowisko wyraził między innymi Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 5 lipca 2016 r. (sprawa o sygn. akt II OSK 2351/15).

 

 

 

 

Kategoria: Prawo nieruchomości

Szukaj
w Strefie Wiedzy

IP Blog Spółki z Górnej Półki Procesowy.pl

 

W celu poprawienia jakości świadczonych usług na naszej stronie wykorzystujemy pliki cookies. To całkowicie bezpieczne dla Ciebie i Twoich danych. Jeśli nie wyrażasz na to zgody, prosimy, zmień ustawienia swojej przeglądarki.

Zamknij