Przewiń niżej

Uciążliwe sąsiedztwo - jakie roszczenia ma właściciel nieruchomości położonej w pobliżu lotniska?

Magdalena Hajduk

Ruch pasażerski wymusza na przewoźnikach budowę lotnisk w pobliżu dużych miast. Położenie lotniska blisko miasta, pasażerowie cenią ze względów ekonomicznych z uwagi na niższe koszty wynikające z dojazdu do centrum miasta oraz czasowych, zwłaszcza w podróżach służbowych.

Taka lokalizacja niesie jednak ze sobą spore niedogodności dla mieszkańców okolicznych terenów. Szczególnie uciążliwy jest hałas emitowany przez startujące i lądujące samoloty. Dlatego przepisy prawa wprowadzają regulacje dotyczące obszarów okalających porty lotnicze.

 

PRAWO WŁASNOŚCI A OBSZAR OGRANICZONEGO UŻYTKOWANIA

Prawo własności podlega szczególnej ochronie, której granice wyznaczają przepisy prawa, spośród których najważniejszym aktem pozostaje Konstytucja. Jakakolwiek ingerencja  w prawo własności musi posiadać uzasadnienie prawne zwłaszcza, jeżeli odbywa się w granicach szeroko pojętego interesu publicznego. Zagadnienie to nabiera szczególnego znaczenia w kontekście bliskiego sąsiedztwa portu lotniczego.

Jeżeli mimo zastosowania dostępnych rozwiązań technicznych, technologicznych i organizacyjnych nie mogą być dotrzymane standardy jakości środowiska poza terenem lotniska, sejmik województwa w drodze uchwały tworzy się obszar ograniczonego użytkowania (art. 135 ustawy Prawo ochrony środowiska, dalej jako POŚ). Tworząc obszar ograniczonego użytkowania, określa się jednocześnie granice takiego obszaru, ograniczenia w zakresie przeznaczenia terenu, wymagania techniczne dotyczące budynków oraz sposób korzystania z terenów wynikający z tak zwanej analizy porealizacyjnej lotniska.

Właściciele nieruchomości sąsiadujących z projektowanym lotniskiem mają ograniczony wpływ na realizację budowy. Co istotne, wartość nieruchomości położonych na obszarze, który będzie narażony na hałasy emitowane przez samoloty, znacznie spadnie z tego powodu.

 

PRAWA MIESZKAŃCA - WŁAŚCICIELA NIERUCHOMOŚCI

Poszkodowanemu w analizowanej sytuacji nie przysługują roszczenia opisane w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, takie jak renta planistyczna. Przepisy prawa przewidują w tym zakresie rozwiązanie szczególne.

Zgodnie z przepisem art. 129 POŚ - jeżeli w związku z utworzeniem obszaru ograniczonego użytkowania korzystanie z nieruchomości lub z jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stanie się niemożliwe lub istotnie ograniczone:

  • właściciel nieruchomości lub użytkownik wieczysty może żądać wykupienia nieruchomości lub jej części. Wystąpienie ograniczeń musi zostać stwierdzone w kontekście dotychczasowego sposobu korzystania lub dotychczasowego przeznaczenia nieruchomości. Poszkodowany może powoływać się na ograniczenia występujące w zakresie nie tylko dotychczasowego (rzeczywistego) sposobu korzystania z nieruchomości, lecz również potencjalnego sposobu korzystania z nieruchomości, pozostającego w zgodzie z przeznaczeniem nieruchomości wskazanym w planie zagospodarowania przestrzennego gmin;
  • właściciel lub użytkownik wieczysty może również żądać odszkodowania za poniesioną szkodę, która obejmuje zmniejszenie wartości nieruchomości. W tym przypadku nie bada się stopnia ograniczenia korzystania z nieruchomości oraz jego odniesienia do aktualnego sposobu korzystania lub przeznaczenia terenu. Roszczenie odszkodowawcze, w przeciwieństwie do roszczenia o wykup, przysługuje również osobie, której przysługuje prawo rzeczowe do nieruchomości, a zatem dotyczy to między innymi wierzyciela hipotecznego lub uprawnionego z tytułu służebności.

Rozróżnienie, które z wyżej opisanych roszczeń przysługuje właścicielowi nieruchomości, w praktyce bywa trudne. Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 25 lutego 2009 r. (sygn. akt II CSK 546/08) nie rozstrzygnął niestety w sposób precyzyjny relacji pomiędzy art. 129 ust. 1 i 2 POŚ stwierdził, że pierwsze z roszczeń (roszczenie o wykup) przysługuje, gdy korzystanie z nieruchomości lub z jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe lub istotnie ograniczone, drugie natomiast (roszczenie odszkodowawcze) przysługuje, gdy w związku z ograniczeniem sposobu korzystania z nieruchomości jej właściciel poniósł szkodę, która obejmuje również zmniejszenie wartości nieruchomości.

W doktrynie podnosi się jednak, że nie można również wykluczyć sytuacji, w której za zasadne zostałoby uznane roszczenie odszkodowawcze w sytuacji wystąpienia istotnego ograniczenia (jako roszczenie alternatywne względem wykupu). Przypadek taki wystąpiłby w sytuacji, w której właściciel nieruchomości, z której korzystanie stałoby się znacznie ograniczone, nie chce jej zbyć z jakichś względów.

 

WYSOKOŚĆ SZKODY

Przywołany wyżej przepis wskazuje na szkodę, która obejmuje zmniejszenie wartości nieruchomości. Należy jednak zauważyć, że nie ograniczono w ten sposób wysokości potencjalnego odszkodowania jedynie do rzeczywiście poniesionej szkody. Zgodnie z rozumieniem szkody w prawie cywilnym, obejmować może ona również utracone korzyści. Przykładem może być utrata spodziewanych zysków w związku z dotychczasowym prowadzeniem na nieruchomości działalności gospodarczej.

 

KRÓTKI CZAS NA ZGŁOSZENIE ROSZCZEŃ

Z roszczeniami opisanymi wyżej można wystąpić w okresie 3 lat od dnia wejścia w życie rozporządzenia lub aktu prawa miejscowego powodującego ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości. Termin ten jest bardzo krótki uwzględniwszy fakt, że budowa portu lotniczego często zajmuje kilka lat. Termin na zgłoszenie roszczenia biegnie natomiast od dnia wejścia w życie uchwały sejmiku województwa o utworzeniu obszaru ograniczonego użytkowania. Po jego upływie nie będzie możliwości podnoszenia roszczeń związanych ze szkodą, jakiej doznał właściciel nieruchomości wskutek budowy portu lotniczego. Pierwotnie okres ten był jeszcze krótszy – wynosił 2 lata, jednak wyrokiem Trybunału Konstytucyjnego z 7 marca 2018 r. (sygn. akt K 2/17) przepis art. 129 ust. 4 POŚ, który wprowadzał 2 – letni termin, został uznany za niezgodny z Konstytucją. W ślad za rozstrzygnięciem Trybunału Konstytucyjnego, polski ustawodawca podjął decyzję o jego wydłużeniu do 3 lat. Tego rodzaju zmiana z pewnością nadal nie zapewnia dostatecznej ochrony poszkodowanym, dlatego bardzo ważne jest sprawne i właściwe zbadanie przysługujących w tej sytuacji roszczeń.

 

 

 

 

 

 

 

Kategoria: Prawo nieruchomości

Szukaj
w Strefie Wiedzy

IP Blog Spółki z Górnej Półki Procesowy.pl

 

W celu poprawienia jakości świadczonych usług na naszej stronie wykorzystujemy pliki cookies. To całkowicie bezpieczne dla Ciebie i Twoich danych. Jeśli nie wyrażasz na to zgody, prosimy, zmień ustawienia swojej przeglądarki.

Zamknij