Przewiń niżej

Wykreślenie hipoteki z KW, czyli słów kilka o „kwicie mazalnym”

Patrycja Czarniak

Przed kilkoma tygodniami, w jednym z teleturniejów telewizyjnych padło pytanie, czym jest tzw. „kwit mazalny”.  Uczestnik teleturnieju nie znał odpowiedzi na to pytanie. Wiedza czym jest ów dokument, jak się jednak okazuje, jest bardzo przydatna w życiu codziennym.

Dlaczego warto wiedzieć czym jest kwit mazalny i jak istotny jest on dla skuteczności wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej?

                

W pierwszej kolejności wskazać należy, że hipoteka jest ograniczonym prawem rzeczowym, które służy zabezpieczeniu wierzytelności. Hipoteka zabezpiecza wyłącznie wierzytelność pieniężną, w tym wierzytelność przyszłą. Stosuje się ją najczęściej do zabezpieczenia wierzytelności z tytułu kredytów długoterminowych. Można stosować ją również przykładowo jako zabezpieczenie zapłaty umówionej przez strony ceny sprzedaży nieruchomości. Do powstania hipoteki niezbędny jest wpis w księdze wieczystej. Wpisu dokonuje się w dziale IV księgi wieczystej.

Co w sytuacji, kiedy dłużnik dokona zapłaty, czyli spełni świadczenie pieniężne zgodnie z treścią zobowiązania? W przypadku zaspokojenia interesu wierzyciela, hipoteka wygasa. Zgodnie z zasadą wskazaną w art. 94 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U.2018.1916 t.j. – dalej jako „u.k.w.i.h.”) hipoteka wygasa wraz z wygaśnięciem wierzytelności, którą zabezpiecza. Do wygaśnięcia hipoteki konieczne jest wystąpienie następujących przesłanek: wygaśnięcie wierzytelności hipotecznej wraz z ewentualnymi roszczeniami o świadczenia uboczne oraz brak możliwości powstania kolejnych wierzytelności hipotecznych.

Istotnym jest, iż dla skuteczności wygaśnięcia hipoteki na podstawie art. 94 u.k.w.i.h. nie jest wymagane wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej. Hipoteka wygasa automatycznie po wystąpieniu wskazanych w przepisie przesłanek. Należy mieć jednak na uwadze, że wygaśnięcie hipoteki nie pociąga za sobą automatycznego wykreślenia jej z księgi wieczystej. Wykreślenia dokonuje się w postępowaniu wieczystoksięgowym, w oparciu o wniosek, dołączone dokumenty i treść księgi wieczystej. Wykreślenie nieaktualnego wpisu hipoteki z księgi wieczystej jest niezwykle istotne dla właściciela nieruchomości, może decydować przykładowo o korzystnym zbyciu przez niego nieruchomości. Art. 3 u.k.w.i.h. wprowadza bowiem domniemanie, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym.

Podstawą wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej jest tzw. „kwit mazalny”, który należy dołączyć do wniosku o wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej. Zgodnie z treścią art. 100 u.k.w.i.h. w razie wygaśnięcia hipoteki, wierzyciel obowiązany jest dokonać wszelkich czynności umożliwiających wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej. Podstawowym obowiązkiem wierzyciela jest wydanie właścicielowi nieruchomości kwitu mazalnego, czyli oświadczenia z podpisem notarialnie poświadczonym, potwierdzającego wygaśnięcie hipoteki. Konieczność zachowania takiej formy wynika z przepisu art. 31 ust. 1 u.k.w.i.h. Wpis może być bowiem dokonany na podstawie dokumentu z podpisem notarialnie poświadczonym, jeżeli przepisy szczególne nie przewidują innej formy dokumentu. Jako wyjątek od tej zasady należy wskazać dokumenty bankowe, sporządzane na podstawie art. 95 ust. 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Prawo bankowe (Dz.U.2018.2187 t.j.), stanowiące podstawę dokonania wpisów w księgach wieczystych.

Kwit mazalny powinien zawierać w swej treści informację, iż wygasły wszystkie wierzytelności zabezpieczone daną hipoteką, w przyszłości nie mogą powstać żadne z wierzytelności podlegających zabezpieczeniu lub określona hipoteka wygasła albo wierzyciel wyraża zgodę na wykreślenie tejże hipoteki z księgi wieczystej.

Ponieważ art. 100 u.k.w.i.h. nie nakłada na wierzyciela obowiązku złożenia do sądu wniosku o wykreślenie wygasłej hipoteki z księgi wieczystej, konieczność uzyskania kwitu mazalnego spoczywa na właścicielu nieruchomości. Przepisy u.k.w.i.h. nie wskazują przy tym terminu, w jakim wierzyciel ma wykonać swój obowiązek. W doktrynie uznaje się, że powinien być on wykonany przez wierzyciela niezwłocznie po wezwaniu przez właściciela nieruchomości.

W praktyce może zdarzyć się, że wierzyciel nie spełni swojego obowiązku i nie wyda kwitu mazalnego albo wręcz odmówi jego wydania. Rodzi się zatem pytanie, co powinien w takiej sytuacji zrobić właściciel nieruchomości? Zgodnie z ukształtowanym w tym zakresie stanowiskiem judykatury, jeżeli wierzyciel nie wykonał lub nienależycie wykonał obowiązek, jaki wynika z art. 100 u.k.w.i.h. właściciel nieruchomości może wytoczyć przeciwko wierzycielowi powództwo o uzgodnienie treści wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, to jest ustalenie, że hipoteka wygasła.Za takim rozwiązaniem opowiedział się w szczególności Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 16 listopada 1998 r. (sygn. akt I CKN 885/97, LexisNexis nr 333151, OSNC 1999, nr 4, poz. 84). Powództwo to nie jest bowiem ograniczone tylko do wypadku, gdy wpis był od początku nieprawdziwy, lecz ma zastosowanie także wówczas, gdy w następstwie zaspokojenia wierzytelności wygasła hipoteka, a wierzyciel nie dokonał czynności umożliwiających wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej. Odpis prawomocnego wyroku sądu stanowić będzie podstawę do wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej.

 

 

Kategoria: Prawo nieruchomości

Szukaj
w Strefie Wiedzy

IP Blog Spółki z Górnej Półki Procesowy.pl

 

W celu poprawienia jakości świadczonych usług na naszej stronie wykorzystujemy pliki cookies. To całkowicie bezpieczne dla Ciebie i Twoich danych. Jeśli nie wyrażasz na to zgody, prosimy, zmień ustawienia swojej przeglądarki.

Zamknij