Przewiń niżej

Wspólnota mieszkaniowa, a wady nieruchomości wspólnej

Magdalena Hajduk

Mieszkasz w budynku należącym do wspólnoty mieszkaniowej? W Twoim mieszkaniu pojawiło się zalanie, spękanie lub inna wada? Poza oczywistą wątpliwością na temat przyczyn takiego stanu rzeczy, nasuwa się pytanie, kto powinien dokonać naprawy?

Czy w takiej sytuacji właściciel lokalu powinien wziąć sprawy w swoje ręce, czy też naprawienie szkody obciąża wspólnotę mieszkaniową? Kto powinien sfinansować naprawę, jeżeli lokal został nabyty od dewelopera, a kto jeżeli został zakupiony na rynku wtórnym? 

 

Ustalenie przyczyn

Najistotniejszą kwestią pozwalającą na podjęcie określonych działań przez właściciela lokalu jest ustalenie przyczyn występującej w lokalu wady. Jeżeli ujawniona wada ma swoje źródło w częściach wspólnych budynku, jej naprawa powinna zostać dokonana z funduszu wspólnoty mieszkaniowej.

Dla przykładu wskażmy na często pojawiający się problem nieprawidłowej hydroizolacji balkonu. Najczęściej szkoda w takiej sytuacji jest wynikiem wady konstrukcyjnej balkonu, a zatem wada dotyczy części wspólnej nieruchomości. Balkon dzieli się bowiem na część służącą do wyłącznego użytku właściciela lokalu oraz część stanowiącą część wspólną wszystkich członków wspólnoty mieszkaniowej. Zgodnie z uchwałą Sądu Najwyższego z dnia 07 marca 2008 r. (sprawa o sygn. akt III CZP 10/08): „wydatki na remonty i bieżącą konserwację części budynku, które są elementem konstrukcji balkonu trwale połączonym z budynkiem, obciążają wspólnotę mieszkaniową.”.

Mając na względzie powyższy pogląd uznać należy, że remont balkonu, skoro konieczność jego przeprowadzenia wynika z wady konstrukcyjnej, obciąża wspólnotę mieszkaniową i powinien zostać sfinansowany z funduszu remontowego. Dodatkowa hydroizolacja jest rozwiązaniem doraźnym, ale należy przyjąć, że jej wykonanie wymusiła wada konstrukcyjna balkonu.

 

Odpowiedzialność zarządcy nieruchomości wspólnej

W związku z okolicznością, iż to na zarządcy ciąży obowiązek dbałości o właściwe utrzymanie nieruchomości wspólnej, ponosi on również odpowiedzialność za konsekwencje niezachowania tego wymogu. Na podstawie analizowanego przykładu można założyć, że przeprowadzenie niezbędnej naprawy balkonów mogło się odbyć już na wcześniejszym etapie, minimalizując skutki kolejnych zalań. Powyższe niewątpliwie stanowić może podstawę roszczeń cywilnoprawnych ze strony właścicieli lokalu również względem zarządcy.

 

Legitymacja do dochodzenia roszczeń

Problematyka legitymacji czynnej członka wspólnoty mieszkaniowej w sprawie dochodzenia roszczeń odszkodowawczych związanych z częścią wspólną była wielokrotnie tematem rozważań sądowych składów orzekających oraz przedstawicieli doktryny prawa. Za słuszny należy uznać pogląd wyrażony przez Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 8 października 2014 r. (sprawa o sygnaturze II CSK 505/13). W przywołanym orzeczeniu Sąd Najwyższy uznał, że właścicielowi lokalu mieszkalnego przysługują uprawnienia z tytułu rękojmi za wady budynku, w którym lokal jest położony, w szczególności wtedy, gdy wady dotyczą tego lokalu. W tej sytuacji należy jednak zwrócić uwagę, że z własnością lokalu jest związany udział w nieruchomości wspólnej, czy zatem roszczenie właściciela może dotyczyć wyłącznie przypadającego mu ułamka prawa własności?

Należy uznać, że dochodzenie roszczeń odszkodowawczych związanych z nieruchomością wspólną stanowi znaną prawu cywilnemu czynność zachowawczą. Uprawnienie fo przedsiębrania czynności zachowawczej przez właściciela lokalu wynika z art. 209 kodeksu cywilnego który wskazuje, że każdy ze współwłaścicieli może wykonywać wszelkie czynności i dochodzić wszelkich roszczeń, które zmierzają do zachowania wspólnego prawa.

 

Cesja uprawnień z rękojmi za wady nieruchomości

W sytuacji, gdy budynek nadal jest objęty rękojmią za wady nieruchomości (a zatem gdy nie upłynęło jeszcze 5 lat od jego sprzedaży przez dewelopera lub inny podmiot), wówczas w praktyce najczęściej występującym rozwiązaniem jest dokonywanie cesji przysługujących właścicielom lokali roszczeń względem sprzedawcy na wspólnotę mieszkaniową, która posiada zdolność prawną. Takie rozwiązanie pozwala na szybkie i skuteczne dochodzenie roszczeń przez wspólnotę mieszkaniową, ponieważ wtedy nie będzie wymagane każdorazowe pozyskiwanie zgody właścicieli poszczególnych lokali na podjęcie negocjacji ze sprzedawcą, względnie skierowanie sprawy na drogę postępowania sądowego.

 

Rękojmia za wady nieruchomości, a sprzedaż na rynku wtórnym

Jeżeli już mowa o rękojmi, wyjaśnić warto jak przedstawia się sytuacja właściciela lokalu, który swoją nieruchomość nabył na rynku wtórnym, od poprzedniego właściciela, nie natomiast bezpośrednio od dewelopera. Jeżeli bowiem zbywca lokalu nie dokonał przelewu jego roszczeń względem dewelopera na kupującego, będzie on ponosił bezpośrednią odpowiedzialność za wady lokalu, jak również za wady części wspólnej, w wysokości udziału związanego z prawem własności lokalu. Jeżeli zatem dojdzie do zalania mieszkania z powodu uszkodzenia stropu (przypomnę, że strop należy do części wspólnych budynku), to odpowiedzialność za taki stan ponosił będzie zbywca lokalu, ponieważ przepisy o rękojmi aktywują się z chwilą dokonania transakcji sprzedaży, niezależnie od podmiotu, który jej dokonuje.

 

Jak widać, dochodzenie roszczeń związanych z naprawą części wspólnych budynku wymaga dogłębnego zbadania sytuacji prawnej wspólnoty mieszkaniowej – w szczególności przysługujących jej ewentualnie roszczeń z zakresu rękojmi i/lub gwarancji. Nie mniej istotne jest ustalenie przyczyny pojawiającej się wady – to bowiem pozwoli rozstrzygnąć, na kim ciąży obowiązek przeprowadzenia prac remontowych: właścicielu lokalu, czy wspólnocie mieszkaniowej. Znajomość poglądów prezentowanych w podobnych sprawach przez sądy pozwoli z pewności na sprawne rozwiązanie problemu.

Kategoria: Prawo nieruchomości

Szukaj
w Strefie Wiedzy

IP Blog Spółki z Górnej Półki Procesowy.pl

 

W celu poprawienia jakości świadczonych usług na naszej stronie wykorzystujemy pliki cookies. To całkowicie bezpieczne dla Ciebie i Twoich danych. Jeśli nie wyrażasz na to zgody, prosimy, zmień ustawienia swojej przeglądarki.

Zamknij