Przewiń niżej

Najem okazjonalny, co warto wiedzieć?

Magdalena Hajduk

Wynajem mieszkań w Polsce nie jest jeszcze tak popularny, jak na przykład w Europie Zachodniej. Nadal przywiązujemy wagę do zakupu własnego mieszkania, a najem traktujemy tymczasowo albo z konieczności. Za tym wszystkim wciąż jeszcze podążają obawy, zarówno po stronie najemcy (lokatora), jak i wynajmującego (właściciela). Czy zatem warto tutaj skorzystać z możliwości najmu okazjonalnego? I czym różni się on od zwykłego najmu?

Umowę najmu okazjonalnego lokalu mieszkalnego może zawrzeć właściciel, będący osobą fizyczną, który nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. Taka umowa może zostać zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat.

Najem okazjonalny w wielu aspektach różni się od najmu „zwykłego”. Jego istotą jest z jednej strony uproszczenie procedury odzyskiwania lokalu mieszkalnego przez właściciela (wynajmującego) w sytuacji, gdy wygaśnie umowa najmu okazjonalnego lub niemożliwym stanie się dalsze utrzymywanie relacji umownej z najemcą. Najem okazjonalny wiąże się z osłabieniem ochrony najemcy, jaką przepisy prawa przyznają najemcom najmu „zwykłego”.

 

Dodatkowe oświadczenia

Zacznijmy jednak od początku. Najem okazjonalny cechuje przede wszystkim konieczność dołączenia do umowy najmu (sporządzonej na piśmie) aktu notarialnego. W tym akcie najemca musi złożyć oświadczenie, że w razie wygaśnięcia umowy najmu - dobrowolnie podda się egzekucji w zakresie opróżnienia i wydania lokalu. Najemca musi więc wskazać lokal mieszkalny, do którego przeprowadzi się, kiedy umowa najmu okazjonalnego wygaśnie lub zostanie rozwiązana, a właściciel lub inna osoba posiadająca tytuł prawny do tegoż lokalu powinien złożyć oświadczenie o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu. W razie utraty możliwości zamieszkania w lokalu, który został wskazany przez najemcę, najemca jest obowiązany w terminie 21 dni od dnia powzięcia wiadomości o tym zdarzeniu wskazać inny lokal, w którym mógłby zamieszkać w przypadku konieczności opróżnienia lokalu oraz przedstawić nowe oświadczenie. W przypadku niedopełnienia powyższego obowiązku, właściciel lokalu może wypowiedzieć na piśmie umowę najmu okazjonalnego lokalu, z zachowaniem co najmniej siedmiodniowego okresu wypowiedzenia.

Wynajmujący, dysponujący oświadczeniem najemcy złożonym w formie aktu notarialnego, będzie mógł uzyskać w sądzie klauzulę wykonalności i w oparciu o taki dokument będzie mógł żądać wszczęcia przez komornika egzekucji. Wszystko to odbywać się będzie zatem bez postępowania sądowego.

 

Bez lokalu socjalnego

Wyżej opisane trzy oświadczenia mają zagwarantować wynajmującemu, że odzyska on władanie lokalem w sytuacji wygaśnięcia lub rozwiązania umowy najmu. Przypomnijmy: wspomniane trzy oświadczenia to: oświadczenie najemcy o dobrowolnym poddaniu się egzekucji wraz ze wskazaniem innego lokalu; oświadczenie osoby, która godzi się na „przyjęcie” najemcy do swojego lokalu w razie wygaśnięcia umowy najmu oraz ewentualne ponowne oświadczenie najemcy o utracie możliwości zamieszkiwania we wskazywanym pierwotnie lokalu. Jest to istotne, ponieważ wynajmujący będący stroną najmu „zwykłego”, a zatem nieobejmującego oświadczeń, o których była mowa, w razie odmowy zwrotu lokalu przez najemcę będzie zmuszony do skierowania na drogę sądową pozwu o eksmisję, a taki pozew oznacza: koszty, czas oraz ryzyko przyznania przez sąd lokalu socjalnego najemcy, jeżeli spełnione zostaną warunki ustawowe. W przypadku przyznania najemcy uprawnienia do lokalu socjalnego, sąd z urzędu wstrzyma wykonanie eksmisji do momentu złożenia przez gminę oferty najmu lokalu socjalnego. Z reguły czas oczekiwania na lokal socjalny to nie miesiące, lecz lata. W tym czasie wynajmujący nie może korzystać z lokalu, stanowiącego jego własność. Osoba zajmująca lokal mieszkalny bez tytułu prawnego, a zatem również osoba oczekująca na ofertę najmu lokalu socjalnego, jest zobowiązania do uiszczania na rzecz właściciela lokalu odszkodowania w wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby pobierać z tytułu najmu lokalu, jednak w razie zwłoki gminy ze wskazaniem oferty najmu lokalu socjalnego, gmina jest współodpowiedzialna za zapłatę należności odszkodowawczych na rzecz wynajmującego.

 

Podwyżka czynszu

Z tytułu najmu okazjonalnego lokalu, oprócz czynszu, właściciel pobiera jedynie opłaty niezależne od właściciela, takie jak w szczególności opłaty za dostawy do lokalu energii, gazu, wody oraz odbiór ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych. Strony umowy mogą jednak możliwość pobierania opłat niezależnych od właściciela wyłączyć lub ograniczyć, przykładowo przenosząc obowiązek ponoszenia tego rodzaju opłat na rzecz dostawcy mediów bezpośrednio na najemcę, co powinno wiązać się dodatkowo z odpowiednią zmianą umów z dostawcami mediów. Podwyżka czynszu jest natomiast możliwa wyłącznie na warunkach określonych w umowie najmu. Warto zatem wprowadzić do umowy najmu postanowienia, które opisywać będą tryb dopuszczalnej podwyżki czynszu – w przeciwnym razie pierwotnie ustalona wysokość czynszu pozostawać będzie niezmienna aż do momentu wygaśnięcia umowy.

W przypadku najmu okazjonalnego, wynajmujący jest uprawniony do uzależnienia skuteczności umowy od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu lokalu, przysługujących wynajmującemu w dniu opróżnienia lokalu (przez co należy rozumieć obok zaległości czynszowych, również roszczenia wynajmującego o naprawę szkód wyrządzonych w lokalu). Podobnie jak w przypadku najmu „zwykłego”, kaucja ta nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu. Co jednak istotne, wartość zwracanej kaucji po upływie okresu obowiązywania umowy, stanowić będzie „krotność” czynszu w wysokości obowiązującej w dniu rozwiązania umowy najmu, a zatem możliwa jest sytuacja, w której kaucja zwracana przez wynajmującego będzie wyższa od kaucji wpłaconej przez najemcę.

 

Rozwiązanie umowy

Kolejne odmienności najmu okazjonalnego to ograniczona możliwość rozwiązania stosunku umownego przez strony. Nie znajdą zastosowania przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów, która wskazuje terminy wypowiedzenia umów najmu lokali mieszkalnych. W przypadku najmu okazjonalnego terminy wypowiedzenia powinny zostać wskazane w umowie – w przeciwnym wypadku umowa będzie wiązać strony aż do upływu okresu jej obowiązywania. Jedynym wyjątkiem jest sytuacja, gdy najemca wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku. Wówczas właściciel innego lokalu w tym budynku może wytoczyć powództwo o rozwiązanie przez sąd stosunku prawnego uprawniającego do używania lokalu i nakazanie jego opróżnienia.

 

Co wybrać?

Z perspektywy wynajmującego, jedynym rozwiązaniem gwarantującym pewność, że obecny najemca, po rozwiązaniu umowy najmu, nie stanie się „niechcianym” lokatorem, jest skorzystanie z instytucji najmu okazjonalnego. Opłata za sporządzenie aktu notarialnego obejmującego oświadczenie najemcy o dobrowolnym poddaniu się egzekucji w zakresie opuszczenia i opróżnienia lokalu to koszt około 200 złotych. Warto jednak ponieść taki koszt, aby zaoszczędzić sobie i innym nieprzyjemności związanych z odzyskiwaniem własnej nieruchomości.

 

 

 

 

 

Kategoria: Prawo nieruchomości

Szukaj
w Strefie Wiedzy

IP Blog Spółki z Górnej Półki Procesowy.pl

 

W celu poprawienia jakości świadczonych usług na naszej stronie wykorzystujemy pliki cookies. To całkowicie bezpieczne dla Ciebie i Twoich danych. Jeśli nie wyrażasz na to zgody, prosimy, zmień ustawienia swojej przeglądarki.

Zamknij