Przewiń niżej

Budynek sąsiada blokuje dostęp do drogi publicznej? ROZEBRAĆ GO!

Magdalena Hajduk

Pewne rzeczy nie śniły się filozofom, inne - prawnikom. Tytuł niniejszego artykułu może brzmieć groźnie dla tych nieszczęśliwych „właścicieli nieruchomości obciążonych”, wobec których sąsiedzi kierują pozwy o ustalenie przebiegu drogi koniecznej przez ich zabudowane działki. Aby odzyskać odrobinę spokoju, zapraszam do lektury.

Główną przesłanką ustanowienia służebności drogi koniecznej jest brak odpowiedniego dostępu nieruchomości do drogi publicznej lub budynków gospodarskich. Musi również istnieć nieruchomość sąsiednia, która „blokuje” dostęp do tejże drogi. Jeżeli powyższe okoliczności nie występują, nie istnieje możliwość ustanowienia służebności drogi koniecznej (art. 145 § 1 k.c.).  Przeprowadzenie drogi koniecznej następuje przy tym z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które ma prowadzić.

Nie bez znaczenia pozostaje jednak, w jaki sposób dotychczas realizowany był dostęp do drogi publicznej z izolowanej nieruchomości i z jakich przyczyn nieruchomość ta została go pozbawiona. Badaniu podlegać będzie również głos większości właścicieli gruntów, przez które droga ma przebiegać. Istotna pozostanie również ocena, jakich czynności lub nakładów wymaga urządzenie drogi, jaki rodzaj i obszar gruntów ma ona zająć i czy korzystanie z niej zaspokoi potrzeby nieruchomości władnącej oraz czy nie obciąży nadmiernie nieruchomości sąsiednich[1].

Może zdarzyć się jednak taka sytuacja, kiedy zbadanie wszystkich powyższych przesłanek i okoliczności doprowadzi do wniosku, że przeprowadzenie drogi koniecznej jest możliwe wyłącznie przez nieruchomość zabudowaną, na domiar złego ściśle przez jej zabudowaną część. Na myśl o takim rozwiązaniu nasunąć się może argumentacja, że skoro wznieśliśmy na własnej działce obiekt budowlany w oparciu o ważne i prawomocne pozwolenie na budowę, to o ile nie występuje zagrożenie katastrofą budowlaną, żadne zewnętrzne okoliczności nie mogą doprowadzić do jego rozbiórki. Jak się okazuje – nie jest to słuszne podejście…

Nie ulega wątpliwości, że decyzja o pozwoleniu na budowę jest wydawana po przeprowadzeniu postępowania administracyjnego, w toku którego organ administracyjny z urzędu obligatoryjnie bada, czy zamierzenie budowlane nie narusza uzasadnionych interesów osób trzecich. Zgodnie z przepisem art. 5 ust 1 pkt 9 ustawy Prawo budowlane obiekt budowlany należy projektować i budować w sposób określony w przepisach, w tym techniczno-budowlanych, oraz zgodnie z zasadami wiedzy technicznej, zapewniając m.in. poszanowanie występujących w obszarze oddziaływania obiektu uzasadnionych interesów osób trzecich, w tym zapewnienie dostępu do drogi publicznej. Natomiast zgodnie z art. 28 § 2 pr.bud., stronami postępowania w sprawie pozwolenia na budowę są: właściciel, inwestor oraz użytkownicy wieczyści lub zarządcy nieruchomości znajdujący się w obszarze oddziaływania obiektu.

Aby odpowiedzieć na dylemat, jaki mógł wyniknąć na wstępie artykułu, należy zastanowić się, jaki jest zakres działania organu administracyjnego na podstawie cytowanego już art. 5 ust. 1 pkt 9 pr.bud., a ściślej czy dokonując oceny zamierzenia budowlanego organ powinien chronić dostęp osób trzecich do drogi publicznej. Orzecznictwo sądów administracyjnych[2] stoi na stanowisku, że konieczność zapewnienia w sferze oddziaływania obiektu osobom trzecim dostępu do drogi publicznej może dotyczyć tylko sytuacji, w której dostęp ten ma charakter prawny, a nie faktyczny. Obowiązek uwzględnienia interesów osób trzecich przez zapewnienie im dostępu do drogi publicznej nie sprowadza się do tego, że w toku postępowania administracyjnego w przedmiocie wydania pozwolenia na budowę organ powinien ustanawiać na rzecz osób trzecich drogę konieczną lub chociażby ustalić szczegóły dostępu do drogi publicznej przez działkę, na której ma być realizowana inwestycja. Powyższe nie należy do kompetencji organów administracji. Osoba zainteresowana dostępem do drogi publicznej powinna zatem sama przedsięwziąć niezbędne kroki celem ustanowienia służebności drogi koniecznej.

Na podstawie powyższych rozważań uznać należy, że sąd - rozstrzygając sprawę o ustanowienie drogi koniecznej - nie kwestionuje ustaleń organu administracyjnego, który wydał pozwolenie na budowę. Sąd bowiem bada inne okoliczności faktyczne. Z tego względu orzeczenie sądu ustanawiające drogę konieczną oraz nakazujące usunięcie obiektu wybudowanego zgodnie z pozwoleniem na budowę, znajdującego się na szlaku drogi koniecznej jest prawnie dopuszczalne.

Jednakże ustanowienie służebności drogi koniecznej odbywać się będzie za wynagrodzeniem. Strata, jaką poniesie sąsiad zmuszony do przeprowadzenia rozbiórki legalnie wybudowanego obiektu, powinna zostać w ten sposób skompensowana.  Pojęcie wynagrodzenia jest przy tym szersze niż pojęcie odszkodowania – wynagrodzenie należy się bowiem właścicielowi nieruchomości obciążonej także wtedy, gdy żadnej szkody nie poniósł. Wynagrodzenie to powinno obejmować wyrównanie uszczerbku majątkowego, jaki właściciel nieruchomości poniósł na skutek ustanowienia służebności drogowej.

Na zakończenie należy zauważyć, że przeprowadzenie szlaku drogi koniecznej przez nieruchomość zabudowaną, jeżeli wymagać będzie przeprowadzenia rozbiórki obiektu budowlanego, z ekonomicznego punktu widzenia okazać się może całkowicie nieopłacalne dla właściciela nieruchomości władnącej, niemającej dostępu do drogi publicznej. Ponadto przyjęcie takiego rozwiązania powodować może naruszenie zasady poszanowania interesu społeczno-gospodarczego, wyrażającego się w dążeniu do tego, aby sposób ustalenia szlaku drogi koniecznej odpowiadał potrzebom nieruchomości władnącej i następował z jak najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma przebiegać.

Ponad 30 lat temu Sąd Najwyższy[3] uznał, że interesowi społeczno-gospodarczemu odpowiada ustanowienie służebności gruntowej o tyle, o ile zwiększenie użyteczności nieruchomości pozbawionej dostępu do drogi publicznej przewyższa uszczerbek wynikły ze zmniejszenia użyteczności nieruchomości obciążonej.

Nic dodać – nic ująć. Niech wyżej zacytowane orzeczenie pozostanie puentą mojego artykułu.


[1] por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 14 listopada 1997 r., II CKN 456/97.

[2] zob. mi.in. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 29 listopada 2012 r., II OSK 1364/11, wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z dnia 6 lutego 2013 r., II SA/Gl 1153/12.

[3] por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 20 lutego 1985 r., III CRN 364/85.

 

Kategoria: Prawo nieruchomości

Szukaj
w Strefie Wiedzy

IP Blog Spółki z Górnej Półki Procesowy.pl

 

W celu poprawienia jakości świadczonych usług na naszej stronie wykorzystujemy pliki cookies. To całkowicie bezpieczne dla Ciebie i Twoich danych. Jeśli nie wyrażasz na to zgody, prosimy, zmień ustawienia swojej przeglądarki.

Zamknij